はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
- 日本プライムリアルティ投資法人（8955）
を取り上げたいと思います。
最終的な証券の売買につきましては、各自の責任の範疇にてお願いいたします。
REITとはそもそも何ですか？と言う初見の方はこちらを
前回のREIT紹介記事はこちら
都市型でも庶民派で堅実な収益のJ-REIT！日本プライムリアルティ投資法人
引用：企業HPはここ👈
基本情報
日本プライムリアルティ投資法人（以下：JPR）
日本プライムリアルティ投資法人は、
2002年6月に上場された、超古参な総合型J-REITの一つ
リーマンの時期に苦境に立たされるも、じわじわと時間をかけて堅実に盛り返している印象
スポンサーは東京建物で、所有物件もスポンサー由来のモノが非常に多い
投資情報
※観測時点の数値です
ポートフォリオ・物件構成比率
🗾投資エリアはほぼ関東特化で、割合は80％以上
🗾関西圏の都市部の他、意外な所では沖縄などにも物件を持っていたり
総合型に分類されてはいますが、底地の部分もオフィスの底地であり、これが下記の旗艦物件にもなっているため、実質的にはオフィスと商業施設の複合タイプ
上位物件
大手町タワー（底地）（底地）360億円🥇
オリナスタワー（オフィス）313億円
中野セントラルパークイースト（オフィス）288億円
新宿センタービル（オフィス）243億円
東京スクエアガーデン（オフィス）184億円
ランドマーク的（？）な立ち位置の大手町タワーは、
オフィスとレストラン、そして自然公園含めた、カジュアル・フォーマル半々の複合施設
ここに限らず、他の物件にも純正の用途と言うよりは、共用オフィスまで含めて複合用途での誘致を狙っている物件が多いようです😎
ホームページからして、いきなり緑を全面に押し出してくるのは、知らないで見ると結構なインパクト🙃
旗艦物件が底地と言うのは、REITの中ではかなり珍しいですが、底地故に安定感があると言うのは良く知られている
これほど都市に位置している割に、含み益が５０％を超えて、本体の収益性が４％近くあると言うのは立派な数字だと思います
分配金推移・増配率
トピック
✅暫くは7,600円／年 を分配金の下限に定める💴
➡23年度までは、内部留保の取り分も300円前後と多めでしたが、24年度以降はEPUの部分が、この下限値に迫る程に稼ぎが上昇するとされる📈 ※内部留保の負担が減る
✅一部商業施設の収益が、実績が2019年基準で＋30近く
➡インバウンド関連は辛い状況が続いた所を漸くの巻き返し
✅局所的な入退あっても、稼働率は97％～と高い水準
✅上述の退去物件を除いて、入退去の割合は数年前から五分五分に近い
✅入替え入退去の割合は全体の2％程度ではあるが、新規減額が50％前後と高い
➡他のREITでは、新テナントも据置き以上のパターンが多いので、見た目ちょっと悪目立ち
指標にひとこと
分配金利回り：4.74% 高め
平均増配率２.１％（10年観測）
増配率はやや控えめながら、それでもこの10年はかなり堅実な分配金😃
ただしこれよりも前に遡ると、2010年付近を境目にしたピークにはまだ届いていないのは些か痛いかも
含み益：約1436億円（27.3%） 高め
含み益はJ-REIT内でも15位と、かなり上位に位置😃
ちょうど10年ちょっと前に、物件含み損益がマイナスまで振り切った所から戻ってきました
増資をこまめに行っているので、あまり売却は無いタイプ
NOI利回り：4.45% 高め
ほぼ都心型にしては此方も結構高い数値
商業施設が持ち直して、一部で最高値を更新する反面、中心たるオフィス側の既存枠がやや伸び悩んでいますね
NAV倍率：0.82 かなり安め
一部の2000年代前半に上場したREITに共通する、2010年代の初め付近が投資口のピークでズルズル下がっていますね
一方で増配はキッチリ行っているので、分配金志向なら一考の余地
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：304,000円（利回り5.0％）
まとめのパッと見指標（リニューアル２）
JPR
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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