はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
を取り上げたいと思います。
最終的な証券の売買につきましては、各自の責任の範疇にてお願いいたします。
REITとはそもそも何ですか？と言う初見の方はこちらを
前回のREIT紹介記事はこちら
固定客の大口入居で安定感を！NTT都市開発リート投資法人
引用：企業HPはここ👈
基本情報
NTT都市開発リート投資法人は、
2002年9月に上場された、数少ない複合型J-REITの1つ
上場来、一定割合でオフィスと住居の二刀流スタイルを堅持
スポンサーは言わずと知れたNTTであり、スポンサーが固定客として入居率が凄まじく高い事は、界隈では有名😃
投資情報
※観測時点の数値です
ポートフォリオ・物件構成比率
資産の70％を占めているオフィスの更に30％…
全体の20％にものぼる範囲の物件に、前述の通りスポンサーたるNTTが入居している事が特徴😲
これによってアセット分類の中では、収益の変動性が高めとされるオフィスにおいても、一定の安定感があるとして評価されています
上位物件
グランパーク（オフィス）263億円🥇
東京オペラシティビル（オフィス）220億円
品川シーズンテラス（オフィス）187億円
アーバンネット池袋ビル（オフィス）136億円
アーバンネット三田ビル（オフィス）103億円
ポートフォリオの上位物件は軒並みオフィスが占められており、レジデンスは10～30億円くらいの価格帯が特に多い模様
🟢35％くらいのシングル向け物件
🟡40％くらいのDINKS向け物件
🟣25％くらいの残りがファミリータイプ
他REITではシングルに寄りがちなレジデンス分野において、
アドバンス・レジデンスに近いバランス重視
ワンルームなどにおいても都心に近い物件が多いだけに、
御家賃も10万円台後半と中々のお値段
とは言え、シングル向けは部屋分類別の例に漏れず、
稼働率や収益においてはやや横ばい傾向が強い
調子が良いのはもっぱらファミリー向けの物件ですね😃
分配金推移・増配率
トピック
✅今の投資口価格における利回りは4.5％弱と中々のもの
➡上場来じっくり右肩上昇📈のEPUに＋αの売却益が乗ったり乗らなかったり
✅レジデンス分野は数年前から、年あたりの上昇率が10％以上📈
➡牽引しているのはシングル以外、DINKSが他レジ系より強め
✅スポンサー入居率が10数年前の9％程度➡30％超
✅大きく目立つマイナストピックは無いように思えます
指標にひとこと
分配金利回り：4.42% 高め
平均増配率２.７％（10年観測）
2021年～22年の間に、売却益が20～30億上乗せされた事で、去年一昨年からすると見かけ上減配していますが、巡航分配金は順当に上昇してきています😃
含み益：約790億円（27.3%） 高め
築10～20年くらいの間の物件に、単体で30～40％程の含み益を持つ物件が多いようです
何らかの理由で譲渡した際には、かなりの利益が出るようになっています
NOI利回り：4.61% 高め
伸びしろとしては、オフィス分野がやや停滞しているので、
今後の交渉で増収に期待したい所です
NAV倍率：0.85 割安
本銘柄もこの水準で買える事は珍しい事です
資産規模は中堅どころながら、独自のメリットあり
オフィスを含みつつも安定はやや高めたい方にとっても、選択肢になり得ると思います
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：120,000円（利回り4.5％）
天下のNTT様で足元の安定感を固めつつ、
最近上昇傾向にあるレジデンスの伸びで、堅実な家賃ベース増配
加えて、それなりの頻度で資産入れ替えによる、ボーナス的な上昇にも期待できるので、普段の手取りに"イロ"を付けたい方にはオススメであると思います
まとめのパッと見指標（リニューアル２）
NTT
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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