はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
- 森ヒルズリート投資法人（3234）
を取り上げたいと思います。
REITとはそもそも何ですか？と言う初見の方はこちらを
前回のREIT紹介記事はこちら
一等地の超大型ビルで少数精鋭！森ヒルズリート投資法人
引用：企業HPはここ
基本情報
森ヒルズリート投資法人（以下：森ヒルズ）
六本木ヒルズなどで有名な、森ビルがスポンサーを務めるREIT
完全なオフィス特化で、後述の超大型物件も相まって利益率などが高いです
投資情報
決算月（２月・８月）
※観測時点の数値です
上位物件
六本木ヒルズ森タワー（オフィス）1153.8億円🥇
アーク森ビル（オフィス）624.8億円
虎ノ門ヒルズ 森タワー（オフィス）563億円
赤坂溜池タワー（オフィス）439.3億円
愛宕グリーンヒルズ（オフィス）420.9億円
物件構成比率
ほぼ東京都心5区オンリー
ここまで振り切ったREITは他にありませんね
ごくごく一部を所有しているレジデンスはその限りではありませんが、オフィスビルにおいては一番安い物件ですら、133億円もすると言う桁違いっぷり
それだけに、プレミア性が非常に高い
決算資料においても、物件の利益率が他のREITが40%前後くらいであるところ、60%に迫るほどで安定した収益を上げているようです
トピック
✅10年間で、分配金の平均増配率が5.5％
🔵ほぼ25期…12年ほど連続増配していると言うのも、REITでは数少ない実績です
🔵経験した○○ショックの数も多い中、この様な実績を出せるのは凄い事
✅空室率も非常に低い
🔵同じ5区の他企業平均が6%と言われる所、最新決算では1%としている
✅オフィス特化REITには珍しく、欠点とみられるような所はない
🔵強いて言えば、突き抜けた少数精鋭のため”天災発生時の被害割合”もトップクラスであるという事でしょうか
✅資産的に大きな動きが数年の間なく、バリューアップでどこまで家賃を伸ばせるかが気になる点
✅しばしばバリューアップの策としてプッシュされる、ESGをやるにもお金がかかるので、投資家利益を圧迫してこないかが不安
指標にひとこと
分配金利回り：4.21% 標準的
現状の利回りは、REITの標準レベルと言った所
徐々に増配をして頂けることに期待
含み益：約1,158億円（28.5％） かなり高い
建物一棟丸ごとではありませんが、受益権の一部譲渡で利益を出すこともある様です
旗艦物件の六本木ヒルズでは50％（500億近く）
ラフォーレ原宿（底地）ではほぼ100％あり、活用されています
NOI利回り：3.63％ かなり低め
コレに関しては、物件のプレミアが付き過ぎた事による相対的な割合の低下で、森ヒルズが収益悪いか？と言われると全くそんな事はないと思われます
NAV倍率：0.90 やや割安
NAV倍率はやや割安
今のオフィス型の中では中央付近ですが、REIT全体の軟調ぶりからもう少し割安が狙えそうな印象
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：140,000円（利回り4.5％）
REITの中では長い実績があり、オフィス型では信頼におけると思われます
他の超大手オフィス系が下限分配金を維持する方向で、より安く買えなければ相対的に損をしてしまいそうな中、森ヒルズに関しては今でも充分なインカムが享受できると言えそうです
まとめのパッと見指標（リニューアル）
森ヒルズ
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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