たっつんの手探り投資生活~初心者J-REIT投資家MMDer~

J-REITマンを自称しながら、長期の配当投資で資産運用するブログ

【たっつんのREITメモ】大和ハウスリート投資法人【J-REITで分配金】

 

 

はじめに

お疲れ様です、たっつん(@326099)です

 

今回は、

  1. 大和ハウスリート投資法人(8984

を取り上げたいと思います。

 

REITとはそもそも何ですか?と言う初見の方はこちらを

tatsukabummd.com

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前回のREIT紹介記事はこちら

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大和"ハウス"だけど物流メインの堅実派!大和ハウスリート投資法人

引用:企業HPはここ

 

基本情報

大和ハウスリート投資法人(以下:大和ハウス

言わずと知れた国内最強の建設業者『大和ハウスがスポンサーを務めるREIT

投資形態としては複合型に近く、物流施設の部分のみですら、

物流特化型を押しのけて上位に食い込む投資規模を誇る、日本有数の大規模REITです

 

投資情報

決算月(2月・8月)

※観測時点の数値です

 

上位物件

イーアスつくば(商業施設)341.2億円🥇
DPL流山Ⅰ(物流施設)326億円
DPL流山Ⅲ(物流施設)320億円
GRANODE広島(オフィス・ホテル・商業施設複合)288億円
Dプロジェクト浦安Ⅱ(物流施設)260億円

平均築年数は12.7年と、REITの中では10位に位置する若さ
ここ5~6年の間に取得した物流施設が、特に築浅揃いなのが大きいですね

単一用途ではない複合ビルが、投資比率の上位に食い込むのは珍しいパターン

マンションも100億超の超巨大物件こそありませんが
共用部分もホテルさながらに広く美しい、中庭の緑も豊富で過ごしやすそうな物件が多いですね

 

物件構成比率

全部で230棟、8,975億円の物件を所持🏢

東京を除く関東圏45%、なのは主体が物流施設の性質故

大阪名古屋福岡広島仙台など、中継に優れた地域を確実に押えていますね

 

住居タイプは例にもれず、コンパクト(シングル)向けの物件が多い(住居全体の80%)

ワンルームでも家賃2桁台であり、キッチンがリビングスペースを向いているなど、コミュニケーションを意識したような好感の持てる間取り😃

※画像は『カスタリア高輪』と言う物件のロビー部や、
 『ロイヤルパークス豊洲』と言う物件のキッチン

1

 

 

トピック

ポジティブなトピック

✅10年間で、分配金の平均増配率が3.0%
 特に住居は16期連続で、賃料増額更新💪 収益がアップし続けている
✅実質的に5,600円/期の分配金を下限にしている

稼働率が回復したホテル(新規取得した赤坂含め)増益寄与に期待

✅入替えによる定期的な売却益をねん出して、超過分配金も800円前後と多い

 

ネガティブなトピック

✅19~20年度に比べると、テナント賃料の更新時減額割合が増えている
(住居は例外で、あくまで物流施設の賃料減額が来年の予想にまで響いている)
 減額と増額がともに40%程度で拮抗している

✅営業費用増、修繕費の前倒し発生により、22年~23年にかけては最終的な分配金も下限ギリギリ

 

 
中立的なトピック

✅修繕費に充てる積立金以外に、内部留保の蓄積・取り崩しの記載がなく、どの程度の余力を持っているかイマイチ分かり辛い😥

 

 

 

指標にひとこと

分配金利回り:4.06% 標準的

現状の利回りは、REITの標準レベルと言った所

トピックにもある様に、少なくとも来年までは下限分配金になる模様

 

含み益:約2,322億円(25.8%) かなり高い

持続的な売却益を発生させるにあたっては重要ですね
直近の入れ替えでは50%近い利益をだしていたり、マンションを中心に3~50%含んでいる物件は多いです

 

NOI利回り:5.14% やや高め

住居の収益が5.5%とかなり優秀で、他の物件を牽引しています

投資比率は少ないものの、ホテルの収益が上がればもうひと伸び

 

NAV倍率:0.87 標準的(割安)

NAV単体で見るとかなり割安ですね

物流特化型が、基本的に1倍以上と高くなりがちなので、お財布にも優しい

 

おすすめか?

オススメレベル:

 

希望投資口:250,000円(利回り4.5%)

 
下限分配で充分な利回りを狙いたい

 

現在、柱になっている物流施設が、少しばかり上手く行っていない印象😥

もちろん後々の運用巻き返しを期待すべきなのですが、例えば分配金状況や増配率で、額面上は同等の物流特化型と比較すると…

普段よりも値下がり時を狙いたい

そんな気持ちが先行してしまう感じです

 

 

まとめのパッと見指標(リニューアル)

 

大和ハウス

 

 

 

以上になります

今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです

 

前回のREIT紹介記事はこちら

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