はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
を取り上げたいと思います。
REITとはそもそも何ですか？と言う初見の方はこちらを
前回のREIT紹介記事はこちら
大和"ハウス"だけど物流メインの堅実派！大和ハウスリート投資法人
引用：企業HPはここ
基本情報
言わずと知れた国内最強の建設業者『大和ハウス』がスポンサーを務めるREIT
投資形態としては複合型に近く、物流施設の部分のみですら、
物流特化型を押しのけて上位に食い込む投資規模を誇る、日本有数の大規模REITです
投資情報
決算月（２月・８月）
※観測時点の数値です
上位物件
イーアスつくば（商業施設）341.2億円🥇
ＤＰＬ流山Ⅰ（物流施設）326億円
ＤＰＬ流山Ⅲ（物流施設）320億円
GRANODE広島（オフィス・ホテル・商業施設複合）288億円
Ｄプロジェクト浦安Ⅱ（物流施設）260億円
平均築年数は12.7年と、REITの中では10位に位置する若さ
ここ５～６年の間に取得した物流施設が、特に築浅揃いなのが大きいですね
単一用途ではない複合ビルが、投資比率の上位に食い込むのは珍しいパターン
マンションも100億超の超巨大物件こそありませんが
共用部分もホテルさながらに広く美しい、中庭の緑も豊富で過ごしやすそうな物件が多いですね
物件構成比率
東京を除く関東圏45％、なのは主体が物流施設の性質故
大阪、名古屋、福岡、広島、仙台など、中継に優れた地域を確実に押えていますね
住居タイプは例にもれず、コンパクト（シングル）向けの物件が多い（住居全体の80％）
ワンルームでも家賃２桁台であり、キッチンがリビングスペースを向いているなど、コミュニケーションを意識したような好感の持てる間取り😃
※画像は『カスタリア高輪』と言う物件のロビー部や、
『ロイヤルパークス豊洲』と言う物件のキッチン
トピック
✅10年間で、分配金の平均増配率が3.0％
特に住居は16期連続で、賃料増額更新💪 収益がアップし続けている
✅実質的に5,600円／期の分配金を下限にしている
✅稼働率が回復したホテル（新規取得した赤坂含め）増益寄与に期待
✅入替えによる定期的な売却益をねん出して、超過分配金も800円前後と多い
✅19~20年度に比べると、テナント賃料の更新時減額割合が増えている
（住居は例外で、あくまで物流施設の賃料減額が来年の予想にまで響いている）
減額と増額がともに40%程度で拮抗している
✅営業費用増⇧、修繕費の前倒し発生により、22年~23年にかけては最終的な分配金も下限ギリギリ⤵
✅修繕費に充てる積立金以外に、内部留保の蓄積・取り崩しの記載がなく、どの程度の余力を持っているかイマイチ分かり辛い😥
指標にひとこと
分配金利回り：4.06% 標準的
現状の利回りは、REITの標準レベルと言った所
トピックにもある様に、少なくとも来年までは下限分配金になる模様
含み益：約2,322億円（25.8％） かなり高い
持続的な売却益を発生させるにあたっては重要ですね
直近の入れ替えでは50%近い利益をだしていたり、マンションを中心に3~50%含んでいる物件は多いです
NOI利回り：5.14％ やや高め
住居の収益が5.5％とかなり優秀で、他の物件を牽引しています
投資比率は少ないものの、ホテルの収益が上がればもうひと伸び
NAV倍率：0.87 標準的（割安）
NAV単体で見るとかなり割安ですね
物流特化型が、基本的に1倍以上と高くなりがちなので、お財布にも優しい
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：250,000円（利回り4.5％）
現在、柱になっている物流施設が、少しばかり上手く行っていない印象😥
もちろん後々の運用巻き返しを期待すべきなのですが、例えば分配金状況や増配率で、額面上は同等の物流特化型と比較すると…
普段よりも値下がり時を狙いたい
そんな気持ちが先行してしまう感じです
まとめのパッと見指標（リニューアル）
大和ハウス
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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