はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
- 日本ロジスティクスファンド投資法人（8967）
を取り上げたいと思います。
最終的な証券の売買につきましては、各自の責任の範疇にてお願いいたします。
REITとはそもそも何ですか？と言う初見の方はこちらを
前回のREIT紹介記事はこちら
ロジ系最古の安定感と含み益の爆発力！日本ロジスティクスファンド投資法人
引用：企業HPはここ👈
HPのアドレスが銘柄名ではなく、銘柄コードって珍しいですね…それにシンプル過ぎる🤣
基本情報
日本ロジスティクスファンド投資法人（以下：JLF）
日本ロジスティクスファンド投資法人は、
2005年に上場された物流特化型J-REITの1つ
投資情報
※観測時点の数値です
ポートフォリオ・物件構成比率
東京湾に沿いならが、16号線をぐるりと囲うような地域分布
ロジ系でありながら資産規模のわりに物件数が多く、
十億～数十億の中型以下の倉庫を多数所持しているようです
上位物件
横浜町田物流センター（物流施設）255億円🥇
市川物流センターⅡ（物流施設）174億円
新木場物流センターⅡ（物流施設）152億円
草加物流センター（物流施設）144億円
東雲物流センター（物流施設）118億円
後述する異様に高い含み益が特徴の1つにもなっているREITですが、秘訣は物件再開発のしくみにあるそうです😃
通常のREITが持ち物件を再開発する際
１、REITの物件売却＆工事発注
２、スポンサーがゼネコンに工事して貰い、その後物件引き取り
３、REITに開発利益上乗せ売却（買戻し）
上記の３ステップでスポンサーの取り分がありますが
これがJLFの場合は
１、ゼネコンに直接工事発注
２、工事後の物件引き取り
と言う２ステップを踏んで、開発利益が含み益として残るとの事
物件によっては、その後の評価額や収益が、
５倍１０倍にも膨れ上がるのは驚きです
分配金推移・増配率
トピック
✅分配金はREITの平均値ながら、古参かつ長期で右肩上昇📈
➡たまに爆発的に増えているのは売却益加算分
✅群を抜く含み益58.1％で、何らかの理由により売却された場合の利益上乗せが多い他、インフレ耐性が高いとされる
➡（20年度の分配金倍化など）
✅再契約時の賃料増額率は、10％前後とかなり高い模様
21年からの記録では、全体でも3～10％プラスの増額率
✅一部エリアで空室率が１０％付近、２４年は賃料収入が0.5％くらい微減するらしい
（マーケット需要的には、東京周辺は6％前後と目されている）
✅光熱費改善による収入の微増なども含め、ESG推進での温室効果ガス排出は、2030年で42％削減を目標に
指標にひとこと
分配金利回り：4.01% 標準的
平均増配率3.4％（10年観測）
分配金の水準が順調な右肩（それに実績も長い）反面、
利回りは3％台前半を推移するなど高くありませんでしたが、数値上はかなり買い場感ありますね
含み益：約1,689億円（58.1％） 尋常ではない高さ
この銘柄は含み益50％を超えるトップ3の一角
物件再開発体制から含み益が乗りやすく、時おり半年分の営業収益をも超える売却益上乗せを、たった1度で行うほど
NOI利回り：5.68% かなり高め
一部の物件では、再開発を機に＋40％もの更新契約をしたり、
体制的にもともと簿価利回りが高くなりやすく、好印象
NAV倍率：0.84 割安
物流バブル期もNAV1.2倍程度とあまり高くなく、価格の波に伴うキャピタル的な意味では、同じロジ系の中ではやや弱めな印象
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：250,000円（利回り4.2％）
長い実績と安定感のあるREITの例に漏れずでしたが、
住宅系の”アドバンス・レジデンス”や、”日本アコモデーションファンド”と並ぶ、鑑定額の三巨頭
金利上昇局面にも高い耐性ありと考えられているため、お好みでゲットするチャンスでは無いかと思われます
まとめのパッと見指標（リニューアル２）
JLF
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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