はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
を取り上げたいと思います。
最終的な証券の売買につきましては、各自の責任の範疇にてお願いいたします。
REITとはそもそも何ですか？と言う初見の方はこちらを
前回のREIT紹介記事はこちら
鉄壁財務と増配率の一番星！三井不動産ロジスティクスパーク投資法人
引用：企業HPはここ👈
基本情報
コンフォリア・レジデンシャル投資法人は、
2016年に上場された物流特化型J-REITの1つ
スポンサーは名前通りの三井不動産（総合不動産業のトップ２）
スポンサーの信用力か、財務指標が頭一つ抜けて強靭
投資情報
※観測時点の数値です
ポートフォリオ・物件構成比率
後述の代表物件を始め、スポンサー物件100％となっています
その他の部分は、同じくMFLP系のデータセンター
現在の投資比率は高くありませんが、ポートフォリオの20％を上限に、各種インフラ不動産にも投資可能な点を方針として掲げているのは、IIFこと産業ファンドに近いものがあります
上位物件
MFLP茨木（物流施設）589億円🥇
MFLP堺（物流施設）236億円
MFLP川口Ⅰ（物流施設）185億円
MFLP八千代勝田台（物流施設）180億円
MFLP大阪交野（物流施設）165億円
主要な投資エリアの内、
関東圏の主要な投資エリアは、圏央道と国道16号をぐるりと囲むように数十億～百億円台の物件多数
関西圏の主要な投資エリアは、大阪湾に隣接する地域と、愛知にかけて、数棟の倉庫で投資比率の4割近くを占める程の高額・大型物件揃い（１位、２位、５位など）
最新のREITかつ購入先が全てスポンサー開発と言うのもあり、
築年数が平均６年ちょっとと非常に若い
下の3枚の画像は、旗艦物件の茨木
所謂『３K』のイメージを払拭しようと、倉庫の居住的なサービス面を改善する
と言うのは、前々から言われ、実行に移されてきている要素なのですが、MFLPは他の倉庫物件よりも進んでいる様な印象を受けますね😃
写真だけ見たら、『どこのマンションですか？』と問いたくなる
弊社が数年前に、事務所の一新などを行って居心地よくなりましたので、『白・茶・緑』この辺は実感としてつくづく大事だなと思いますよ
分配金推移・増配率
トピック
✅上場来分配金の平均成長率は7.9％📈
➡セクター総合はもとより、同じロジ系と比較してもトップクラス
✅0.5％を切る平均借入金利、40％を切るLTV、産業ファンド次ぐ8年超の平均借入期間への分散と、３種の財務指標が全てトップレベル
✅24年度の予想DPU増加分は、利益超過分配金によるもの
➡EPUは現状は横這いに近い見通し
✅23年以降の借入れは、3つを覗いて殆どがグリーンローン関係
➡これらの金利は1.0～1.3％程の範囲と、やや高め
➡CO2削減を始めとした、サステナビリティ関係への注力促進
指標にひとこと
分配金利回り：4.20% やや高め
平均増配率7.9％（6年観測）
利益超過分配金の増加値が多い一方、EPU的にはやや光熱費が高くつくなどで伸び悩んだので、今後の更新や改定に期待😃
含み益：約844億円（22.6％） やや高め
堅実に上昇中📈
資産規模の中期目標が5000億とあり、基本的には今後も本業一本と考えられます
NOI利回り：4.95% 高め
インフラ不動産も含めて、一部の物件が突出して目立つNOI利回りと言うわけでは無く、バラツキ無く平均値が高いです
NAV倍率：0.89 割安
ロジ系であるので、例に漏れずコロナ時期に1.6倍を付ける程でしたが、増配と合わせて大分お得感が出てきました😃
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：400,000円（利回り4.4％）
Eコマース市場の拡大による物流需要は、まだまだ継続と言う所はロジ系の共通見解
中でもMFLPは、格付け以上に財務面のコントロールが秀逸なので、長期で持っておきたい銘柄
増資は前述の通りまだまだ続くので、POに応募や受け渡り時期を狙うのも良いかも知れませんね
投資口価格40万のハードルが結構高いですが😇
まとめのパッと見指標（リニューアル２）
MFLP
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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