はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
- フロンティア不動産投資法人（8964）
を取り上げたいと思います。
REITとはそもそも何ですか？と言う初見の方はこちらを
前回のREIT紹介記事はこちら
大型商業施設で長期安定化！フロンティア不動産投資法人
引用：企業HPはここ👈
基本情報
フロンティア不動産投資法人（以下：FRI）
投資情報
※観測時点の数値です
上位物件
三井ショッピングパークららぽーと新三郷（商業施設）340.7億円🥇
イオンモールナゴヤドーム前（商業施設）248億円
ゆめタウン広島（商業施設）238億円
池袋グローブ（商業施設）208億円
池袋スクエア（商業施設）204億円
スポンサーたる三井不動産から取得の『ららぽーと』
イオングループから取得の『イオンモール（タウン）』等、著名な大型商業施設を多く持っています
後述の分布にて都心にも比重を置いている関係で、ファッションまたはアパレル関係の、複数のエンドテナントが集う都市型施設も多い
郊外大型商業施設などで、テリトリーの客層を一気に取り込む方針
固定かつ10～20年規模のマスターリース契約も多いため、
商業施設特化ですがディフェンシブ系に属しています
ポートフォリオ・物件構成比率
物件の系統が大型商業施設と言う事もあり、物件の平均取得額、ポートフォリオの分布もイオンリートとよく似ていますね
ここもNOI利回りが平均以上に高い
共有持ち分の２０％弱なので、改装などの自由度を高めるために、継続して持ち分を増やして頂くのも期待したい
分配金推移・増配率
トピック
✅大型ショッピングモール中心の投資に共通した長期固定賃料の安定感
➡平均契約期間は19年もあり、景気後退期でも他のアセット、REITに比べて有利に働き、下落タイミングでも賃料低下しにくい
✅現在の借入れ平均が、利息0.44％とトップクラスに低い
✅特筆する大きなネガティブ要素は無いかと
✅物件の増資、あるいは通常の買付けにはかなり積極的
年間平均で135億円は、物件投資が進んで収益を上昇させています
✅更新までの期間が長いので、その間に維持費などが高騰すると、利益率へのダメージが大きくなる側面も
指標にひとこと
分配金利回り：4.78% 高い
平均増配率1.5％（11年観測）
増配率は高くありませんが、元々の利回りが高いことと、投資口価格に寄らず減配もなく右肩であるので、かなり優秀かと
含み益：約900億円（25.8％） 高め
上から数えて21番目なので、含み益は高い方です
方針的には積極的に売買で利益を出すタイプのREITではないので、そっち方面での恩恵はやや受けづらいかもですが、その分家賃が安定しています
NOI利回り：5.04％ 高め
上述の理由から物件の収益性は安定的に高め
特に一部所有しているイオン系が、規模も大きく平均値を押し上げており、稼ぎは好調になっていますね😃
NAV倍率：0.97 標準的
２０１０年代後半から、ほとんど適正価格を推移していますね
基本的にはいつ買っても安定した分配金利回りなのは嬉しい所😃
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：432,000円（利回り5.0％）
指標面に大きな穴がなく、非常に優秀
下落相場でも他のREITに比べて下げ幅も低いですが、その分時期を問わず積立てをするのに向いているタイプなので、早めに購入してホールドしていくのが良いですね
まとめのパッと見指標（リニューアル２）
FRI
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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