はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
- アドバンス・レジデンス投資法人（3269）
を取り上げたいと思います。
REITとはそもそも何ですか？と言う初見の方はこちらを
前回のREIT紹介記事はこちら
住居でディフェンス重視なら一強！アドバンス・レジデンス投資法人
引用：企業HPはここ👈
基本情報
アセットタイプが複合ないし、総合型への変化を伴う合併をしていない、住居型としては2番目に古いREITです
住居特化の中でも最大の規模を誇ります
投資情報
※観測時点の数値です
上位物件
レジディアタワー目黒不動前（住居）165億円🥇
パシフィックロイヤルコートみなとみらい オーシャンタワー（住居）140億円
パークタワー芝浦ベイワード アーバンウイング（住居）95.7億円
レジディアタワー上池袋（住居）82.5億円
レジディア西麻布（住居）67.8億円
・レジディアタワー目黒
・レジディア練馬
・レジディア高宮
旗艦のLDK物件ともなると、都心と言う事もあり１０万円台のいいお値段です
それ以外の物件ですと、４～１０万以下に収まるDK物件も多いようで、
更に下の１K含めて、備え付けのキッチンや洗面所など、水回りにそれなりの広さを感じる点に心惹かれますね😃
ポートフォリオ・物件構成比率
冒頭の通り、純粋な住居型としては最大の規模😃
この手のREITの中では地方都市の割合も多めで、全国を広くカバーしていますね
また、シングルに偏る所が多い住居REITにおいて、ファミリー向けやその他の部屋タイプに均等に投資しつつ、実績を上げている部分もあります
入替え賃料の伸びで言えば、苦戦していたシングルもプラスに転じましたね
営業費用はほぼ変わらず、利益を１０億円近く
純利益で言えば14％は前期比で伸びているのは非常にいい感じかと
分配金推移・増配率
トピック
✅頭抜けた含み益を誇り、全REIT中堂々の1位
➡今期も20億で購入した物件を、32億で売却した実績がある
✅稼働率が上場来96％前後で安定している
➡住居型は97%弱くらいが限界値のため、常に迫るのは凄いです😃
✅ポートフォリオ全体の賃料平均も、18期連続上方修正📈
➡特にファミリー向けの上昇率が高い
✅積立金・留保は圧巻の280億円
➡今期の決算では、4億ほどが分配金に活用された
✅成熟したREITの安定性は、同時に利回りの低さ（3.5％）
✅築年数は比較的若い16.7年（20位／58）
✅借入期間の平均残存年数も4.8年と、平均より余裕がある
指標にひとこと
分配金利回り：3.48% やや低い
平均増配率2.5％（11年観測）
アセットタイプに寄らず、安定した規模の大きい銘柄に共通の低さ
ですが、増配は確実に行われているため、割安性と見合わせたいです
含み益：約2,852億円（59.2％） 異常に高い
上位３銘柄が、４位以下を大きく突き放す中堂々の１位です🥇
（１～３位が５０%台で、４位が３８％）
やりくり次第で豊富な内部留保に化けるので、非常に心強い
NOI利回り：5.67％ 非常に高い
住居がそもそも上位に食い込みやすいアセットでありますが、
その住居系の中でこちらもトップ
地価の安さから利益率の高い地方系とも異なり、大都会に比重を置いてこのレベルの稼ぎは、本業が上手く行っている事の証明ですね
NAV倍率：0.94 やや割安
２０１０年代前半は、投資口価格が先行してやや高値を付けていましたが、資産価値と収益の増大と共に、投資口価格が鈍化しているので適正値になっていますね
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：293,000円（利回り4.0％）
かなりオススメ
まとめのパッと見指標（リニューアル２）
ADR
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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