はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
- コンフォリア・レジデンシャル投資法人（3282）
を取り上げたいと思います。
最終的な証券の売買につきましては、各自の責任の範疇にてお願いいたします。
REITとはそもそも何ですか？と言う初見の方はこちらを
前回のREIT紹介記事はこちら
シングル向けプラス転換で上方修正に期待！コンフォリア・レジデンシャル投資法人
引用：企業HPはここ👈
基本情報
コンフォリア・レジデンシャル投資法人（以下：CRR）
コンフォリア・レジデンシャル投資法人は、
2013年に上場された住居特化型J-REITの1つ
スポンサーは東急不動産であり、大手不動産業の開発物件を、直接入手できるパイプがあります
投資情報
※観測時点の数値です
ポートフォリオ・物件構成比率
突出して高価な下記の旗艦物件を覗けば、
概ね１０～５０億円規模のマンションが大半を占めています
内訳としては、
🏠シングル向けが全体の50％
🏠コンパクト系が全体の40％
🏠ファミリー向けが全体の10％
（この中に4％程度のヘルスケア施設も含まれる）
上位物件
コンフォリア新宿イーストサイドタワー（住居）132.6億円🥇
コンフォリア蒲田（住居）57.2億円
コンフォリア東新宿ステーションフロント（住居）55.4億円
コンフォリア渋谷ＷＥＳＴ（住居）54億円
コンフォリア駒場（住居）50億円
旗艦の新宿イーストサイドタワーは、ここ4～5年の更新が常時プラス推移するなど好調な様子
他のレジ系同様に、シングル向けは停滞もしくは減退していたものの、23年後半には入替え更新がプラス優勢に転じました
ファミリー向け物件が2桁上昇率で、コンパクト物件は微増で推移している所も、他の大手レジデンシャル系とよく似ています
その新宿イーストサイドタワー
まぁご多分に漏れず『良い値段』がする訳ですが、共用部分が「本当にレジデンスなのか？😲」と思うくらいにお綺麗だったり
浴室もちょっとしたホテル風な佇まいで雰囲気ありましたね
![コンフォリア新宿イーストサイドタワー | 東京の高級賃貸マンションなら[東京レント]](https://tokyorent.jp/images/building/166290/166290_q6.jpg)
因みにワンルームでも25万以上はするらしいです😳
それ以外の物件も全部ではないものの、全体的に共用部分が他所に比べると綺麗だな、と思える物件が多かったですね
流石に旗艦物件は特別と言った感じですが、
シングル基準で10～15万くらいの充分いいお値段な物件目白押し
分配金推移・増配率
トピック
✅公募増資のペースが速い、上場10年で11回
➡希薄化影響による一口当たりの純利益減少幅は、取得でのプラス収益の70％くらいで収まっているため、これが要因になって分配金が減ったり、留保頼みになっていない
✅LTVは51.5％は、REIT58銘柄中58位ではあるものの、平均金利0.6％程である事も含めて、永らくこのレベルでコントロールが効いてる
✅数少ない利回り3％台のREITではある（今は指数全体低下中）
✅22年度などで、平均の更新が減額側だったコンパクトが1～4％のプラス転換
✅分配金上昇率は2.5％と堅実派のレジ系らしい数値
✅投資口価格がアドバンス・レジとほぼ同等なため、あちらと同じく駆け出し個人投資家には、ちょっと敷居が高い
指標にひとこと
分配金利回り：3.92% 標準僅かに下
平均増配率2.5％（10年観測）
前述の通り、増資でしっかり収益を上げつつ、右肩上がりの増配を続けているのは流石です😃
含み益：約1,013億円（32.9％） かなり高い
年々確実に含み益は上昇中📈
年度によっては、利益の20％を超える売却益になり、瞬間的に増配する事もあるようです
NOI利回り：4.92% 高め
新宿イーストサイドタワーを始めとして、都心系の割に5％以上の利回りの物件が相当数あり、更新事情も相まって頼もしい数値
NAV倍率：0.89 割安
上場来1.0倍以上で（コロナ禍も含めて）踏ん張っており、3％台前半の分配金利回りで底堅かったため、数値以上に割安の印象があります
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：283,000円（利回り4.0％）
かなりしっかりとした成績のREIT
レジデンシャル系２トップの、アドバンス・レジとは指標的な部分も含めて、とても近しい所にあるので、この２銘柄と比べても印象で好きな所を選んでも良いでしょう😃
構成している住居タイプや、地域での差別化がカギとなりそうです
まとめのパッと見指標（リニューアル２）
CRR
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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