はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
を取り上げたいと思います。
最終的な証券の売買につきましては、各自の責任の範疇にてお願いいたします。
REITとはそもそも何ですか？と言う初見の方はこちらを
前回のREIT紹介記事はこちら
住居特化系では最高利回り！スターツプロシード投資法人
引用：企業HPはここ👈
基本情報
スポンサーはホテル開発も手掛ける総合不動産業
”スターツコーポレーション”
2005年上場の古参ながら、他のレジデンス系とは毛色の異なる運用をスタイルで、後述するように同じ特化型タイプの中では非常に高い利回りがウリ
投資情報
※観測時点の数値です
ポートフォリオ・物件構成比率
REITの中では東京比率がやや少なめで、関東や関西圏が中心
方針としては、平均的な所得層をターゲットにしているとの事で、後述の部屋構成や家賃に現れていますね
かなりの古参ですが、上場から1年半くらいを境に、稼働率は95%を下回った事がない点が、決算資料から明らかになっています
上位物件
プロシード山下公園ザ・タワー（住居）79億円🥇
プロシード西新井（住居）52億円
プロシード新横浜（住居）43億円
ザ・パークハビオ横浜山手（住居）30億円
アルファグランデ千桜タワー（住居）27億円
比較的築浅かつ、中小規模のマンションに特化しています
割合としては、
シングル向けの物件が６０%
残りの４０%をDINKs向けとファミリー向けで半々にしている
部屋構成もシングルむけ重点らしさから、1Kや1DKが多い
家賃も関西を中心に5~7万台くらいのものが多く、
3LDKの様な家族向けでも10～15万円くらいのが多数
例：プロシード筑波学園都市（11.7万円）
3LDKながら12万弱は他のREITの持ち物件と比較して安価なイメージ😃
最寄り駅まで2㎞あるので、徒歩だと少し時間がかかりますね（REITって徒歩数分以内の物件に偏っているので）
例：プロシード船橋本町（7.6万円）
こちらは分かりやすくシングル向けの1K物件
気持ち広めの25㎡かつバルコニーの存在が少しうれしい😃
分配金推移・増配率
トピック
✅財務系の指標が他のレジ系に比べて弱い
➡LTV、変動金利の割合、借入金利平均、借入期間平均どこも高め
✅22年の10月に行った資産譲渡で、7棟中5棟の物件が含み損状態での譲渡
➡更に譲渡先がスターツグループのスターツデベロップメントで、他企業様（第三者）じゃない
➡有用な物件なら他に買い手がつきそうに思えますが、問題のある物件だった？
✅前期（23年2月）と、前々期（22年8月）は物件買い替え時の積立金による増配比重が高い、家賃分の12～3％増しくらい
➡投資口価格の割安割高は、4600円くらいの分配金を目安に
✅23年度の予測通りなら、積立金の剥落で見かけ上の減配
➡ホテルの様に家賃収入もろとも乙ったと言う意味ではなく
指標にひとこと
分配金利回り：5.13% 高い
平均増配率2.6％（10年観測）
23年基準だと優秀な利回りですが、24年は4600円台×2期の予想なので、4.6％くらいに下がって他REITに見劣りするかもしれません
含み益：約204億円（20.1％） 並くらい
築浅に拘った物件収集の傾向があるので、含み益自体はあまり高くないです🤔
マイナス損益自体は他のREITでも起き得るものの、軒数が多く譲渡先が身内という所に怪しさを感じます
NOI利回り：5.34％ 高い
都心からやや離れたり、しばしば収益効率が高めと槍玉にあがる関西圏が多いので、リーズナブルな賃貸が多く見られても高い数値を保持しています
NAV倍率：0.84 かなり割安
倍率だけ見れば割安
ただ、他の住居系が大きく高値を付けた時、辛うじて1倍を超えるかどうかという所だったため、所謂『本来の定位置』感があります🤔
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：188,000円（利回り5.5％）
数値だけ見ると、割安、高利回り、高収益と３拍子
なのですが、売買に関する部分や、賃料の更新度合い、財務系の指標がどことなく他のレジ系に見劣りする印象💧
今の利回りに目を瞑って安定を取るか、同等の指標でより規模が大きい所もあるので、レジデンスに拘らずとも良さそうです
まとめのパッと見指標（リニューアル２）
SPI
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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