【たっつんのREIT紹介メモ📝】REITの投資先は？メイン不動産５種の特徴（初めての方向け）

おはようございます！

おはよう
前回は、REITの基本的な用語と、指標についてお話しましたね

今回は、REITがどんな不動産に投資しているか、ですね！
不動産と言ったら、やっぱり家やマンション経営ですか？

個人の不動産オーナーさんだと、そうやって家賃収入を貰う方がほとんどだね
だけど、REITはとても沢山のお金を投資家さんから集めているから、
住宅だけでなく、様々な物件に投資ができるんですよ

早速見ていきましょうか

www.japan-reit.com

引用：J-REIT.com

REITの主要な投資先って？
REIT全体の投資比率
５大分類とそれぞれの特徴
その他の投資先
- ヘルスケア施設
  - 以前、ヘルスケア関連として紹介した記事
  - 以前、次世代投資先として組み込まれている点を紹介した記事
- 土地（底地）
最後に

REITの主要な投資先って？

REITが投資する不動産は、主に以下の５種類から成る

オフィス
住宅
商業施設
物流施設
ホテル

どの物件にも、客層や収益性の違いなど特徴があります
全体のデータも確認しながら、個別にみていきましょう

REIT全体の投資比率

REIT全体の物件比率と価格は以下の通り

（2023年3月時点）データ引用元：J-REIT.jp　統計データ　（リンクあり）

市場の規模は、オフィスが40％と抜きんでています。
逆に物件数は、住宅が42％と最も多いです。

更に種類ごとの平均価格は以下の通り

一番安いのは住宅だけど、それでも１６億円もするんですね…

個人のそれとは、全く規模が違うからね
都会にある様な大きなマンションだと、それこそ何百億円の価値がありますよ

５大分類とそれぞれの特徴

オフィス

オフィスは専用のビルであったり、

ビルの一角をオフィスフロアとして貸し出しているものを指します。

・大都市にある大規模なオフィスビル
・地方や郊外にある中小規模のオフィスビル

大きく分けるとこの二つです。

オフィスはタイプを問わず、収入が全体的に高い傾向があります。

オフィスの特徴（強み）

・大規模、大都市のオフィスは、立地やシンボル性など
　ステータスに対する付加価値が高くなるので、高い家賃が見込める
・中小規模、郊外のオフィスは、幅広いテナント需要に対応可能
　家賃の下落も起きにくく、地価が控えめ、費用対効果で高い家賃が見込める
・バリューアップによる資産価値の向上も行いやすく、
　更なる家賃の上昇につながる可能性が高い

オフィスの特徴（弱み）

・景気の影響はかなり大きい
・大小に依らず、法人のテナント退去が発生すると、一気に収入が下がる
　特に大規模オフィスが、大会社に依存していた場合が厄介で、
　後継のテナントも見つからず、満足なリーシングが出来ない可能性も
・コロナ渦中においては、リモートワークの普及で
　需要の傾向が中小規模のオフィスに移って、需給のバランスも崩れた
・更に、２３年度以降のオフィス過多に対する不安も

５大分類の中では、かなりシクリカルな属性を持っています。

投資判断にあたっては、テナントの入退去などの要素にも目を通す必要があります。

商業施設

商業施設には、ショッピングモール、家電メーカーの大型量販店、

スーパーマーケットなどを主に指します。

・都市型の大規模ショッピングモール
・地域密着型の郊外マーケット

大きく分けるとこの二つです。

どちらのタイプも収益性が高いですが、景気に関しては真逆の属性を持ちます。

商業施設の特徴（強み）

・大型商業施設は、テナントの収益性と言う意味ではオフィスに近く、高家賃
・地域密着、郊外のタイプは、地域インフラ拠点の側面もあり、安定性がある
　イオンは大型商業施設でありながら、インフラ拠点の側面も謳っている

商業施設の特徴（弱み）

・客層があくまで個人なため、専門性のある大型商業施設ほど、
　景気後退時の買い控えの影響が大きく、収益に影響が出る
・地域、郊外型の場合は景気動向の影響は小さいものの
　地方の人口密度の影響があるので、収益の将来性に不安が出る

５大分類の中では、比較的安定的な収益が見込めます。

商業施設特化のREITは、NOI利回りにおいて、ランキング中位未満にはいない事からも伺えます。

住居

住居は主に大規模なマンションタイプの物件を指します。

個人投資家が、戸建てやアパート、小マンションを所持するのとは、かなり事情が異なっています。

・ファミリー向けのマンション
・単身（シングル）向けのマンション
・学生向けのマンション
※いずれも戸数は１００以上～少なくても５０戸は軽く超える

入居者のタイプで分かれている場合が多いです。

住居はタイプに依らず、一定の強みがあります。

住居・マンションの特徴（強み）

・住居である以上、景気によって急激な出入りが起きにくい
・入居者の属性によっては、期間と入れ替りの管理が容易（学生マンション等）
・バリアフリーや、敷地内に特徴的な用途の施設を組み込むなど
　バリューアップによるアピール性が分り易く、価値向上の効果が出やすい

住居・マンションの特徴（弱み）

・安定性が高い分、爆発的な成長要因はあまりない
・人口と需給のバランスを考えると、都市部に偏る可能性も

５大分類の中では、最も安定的な収益が見込めます。

ディフェンシブ性を重視するのであれば、住居の割合を多く含んだREITへの投資が選択肢に入ります。

物流施設

物流施設とは、製品を保管する倉庫の事を主に指します。

・物流会社の配送拠点、中継基地として全国点在するタイプ
・超大型かつ複数テナントが同居し、都市のやや郊外に構えるタイプ

巣ごもり需要の影響で、大きく躍進している分類です。

比較的新しく上場しているREITに物流が多い事からも伺えます。

物流施設の特徴（強み）

・内装費用、土地代などが低く、規模に対してコストパフォーマンスが高い
・法人契約かつ長期に及ぶため、賃料収入が住居と並んで安定する
・コロナが落ち着いた今後においても、通販需要も無くなることは無いと思われる

物流施設の特徴（弱み）

・需要に託けて供給過多に陥り、空室率が上がる≒賃料収入下落の可能性がある
・物流2024年問題があるので、早急なオートメーション化などの対策が要る
　その流れで、利便性の悪い（ドライバー負担の高い）倉庫が不要になる可能性

５大分類の中では、住居と並んで安定的な収益が見込めます。

ホテル

そのままホテルを投資し所持している事を指します。

・ビジネスホテル
・リゾートホテル
・旅館、温泉施設

概ねこの３タイプに分かれています。

いずれも利用者のタイプが異なりますが、収益がかなり上下する特徴があります。

ホテルの特徴（強み）

・観光資源などの様々な付加価値により、価格が上昇しても需要がある
　とりわけ行楽シーズンにおいて顕著
・インバウンド需要の取り込みなどで、収益性が跳ね上がる

ホテルの特徴（弱み）

・景気の影響はオフィス以上に大きい
・コロナ禍の影響でホテル系のリートは（極一部を除いて）大きな被害を受け
　ホテル特化のREITは総じて分配金下位に位置している
・ビジネスホテルは比較的景気に強いが、ホテルである以上避けられない
　（年間累計９カ月出張した際の体感的にも）

５大分類の中では、最大のシクリカル属性と言えます。

総合型REITもホテル割合を減らすなど、アセットアロケーションに変化を持たせる方針を打ち出しており、ホテル特化のREITに至っては、投資を見送る傾向が強い。

基本はこの５種類になります。
ですが、これ以外にも特徴的な投資先があり、それらに特化したREITも一部存在しています。

その他の投資先

ヘルスケア施設

そのまま、医療・福祉にかかわる施設に投資します。

・有料老人ホーム、介護サービス付きマンション
・病院などの大型医療施設

代表的なものは２タイプとなっています。

とりわけ前者は、今後明確に需要が高まると考えられます。

ヘルスケアの特徴（強み）

・有料老人ホーム、サービス付き住宅は、契約は法人かつ長期となり稼働率安定
・住居としての安定性もあり、入居者の属性固定による空室率の低減
・病院施設の場合、ヘルスケア市場の伸びと需要が今後さらに上がる
（その対応力強化のため、資金流入による財務の健全化、改築による価値向上、
　耐震・耐久強化、設備投資etc…）

ヘルスケアの特徴（弱み）

・特に弱点は無いと思われる
・代わりにREITの投資規模としては、まだ小さく希少（専門銘柄も割高）
・入居者特有のデメリットとして、物件売却、契約法人とオペレーター変更などで
　サービス内容の変動や、事業としての存続性などに不安
（少なくとも下記の専門REITは、超長期契約かつ固定賃料に徹している）

５大分類の中では、住居と同等にディフェンシブと言えます。

住居以上に『伸びしろ』もある分野です。

更に総合型REITには、次世代投資先として明確に計画を打ち出している銘柄もあります。