お疲れ様です、TATSUです。
エスコンジャパンリート投資法人（2791）の、REITを2種類取り上げたいと思います。
NTTの力でオフィスも安定感を！NTT都市開発リート投資法人
引用：企業HP
基本情報
2003年に上場された最古参クラスのREITです。
名前通り、NTT都市開発からの全面バックアップにより、
質の高いオフィス物件や、レジデンス物件（住居）を取り扱っています。
投資情報
決算月（４月・１０月）
上位物件・テナント
東京オペラシティビル（オフィス）220億円
品川シーズンテラス（オフィス）187億円
アーバンネット池袋ビル（オフィス）136億円
グランパーク（オフィス）115億円
芝浦アイランドエアタワー（住居）76億円
東京中心にオフィスを構えているので、上位物件はほぼオフィスです。
物件構成比率
全部で59棟の物件を所持
実に92％が東京、7割弱が都心5区
オフィスは勿論の事、レジデンス関係も高級物件が目白押しです。
トピック
大口顧客が身内であり、オフィスらしからぬ安定性にも寄与している
・住居は特に好調で、直近2期のNOIも5～8％が多く、稼いでいる
（ビルにも5～10％近いNOIを上げている優秀な物件は多い）
・六番町ビル：大口テナント退去物件を、約40％のプラス含み益で売却した
（プラス面に書いた通り、検討の結果売却して有力と判断した物件を調達）
・一部の大型オフィスの収益性があまり良くない
指標コメント
分配金利回り：4.70% 高い
2016年から投資口を5分割（投資がしやすくなっている）
分配金も徐々に上昇中で、直近2年は物件売却益によるボーナスも
含み益：約768億円（27.5％） 高い
全REITでも16位と上位に位置
物件のバリューアップに余念がなく、ここ4年で400億以上もの伸び
物件の入れ替えも、そのまま大きな利益になるのでベースの分配金＋αに大きな期待
NOI利回り：4.80％ やや低い
ポートフォリオ内においては、住居関係が直近2期では全体的に高い
五反田など、投資比率の高いオフィスに調子の悪い物件があり、それらを相殺する形
NAV倍率：0.92 割安
分配金の安定性と、息の長い実績のあるREITの中では安く購入可能な部類
同程度のNAV倍率銘柄においては、魅力度は一枚上手
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：125,000円（利回り5.0％）
おすすめだと思います。
オフィスは固定客がおり一定の安定性がある、住居の調子もいい
ESGも促進しており、格付けの評価も高いです
全体的に資産価値が高く、負債の圧縮、資産を流動させていい物件を入手する足がかかりも整っている印象
底地と商業施設で効率よく！エスコンジャパンリート投資法人
引用：企業HP
商業施設または
商業施設を建てるための底地に特化した投資をするREITです。
投資情報
決算月（１月／７月）
上位物件・テナント
福岡春日プロジェクト（底地・複合開発商業施設）104億円
tonarie南千里（商業施設）72億円
tonarie栂・美木多（商業施設）70億円
シュロアモール長嶺（商業施設）46億円
上位は商業施設ですが、エスコン唯一の100億案件である底地開発
福岡春日プロジェクトは、総面積43haにも及ぶ超大型商業施設です。
開発テナントは下記
物件構成比率
全部で38棟の物件を所持
アセットの件数比率では、底地29棟に商業施設9棟
コストパフォーマンスのいい底地を多く持っています。
トピック
自己資本の利益率はトップ３の一角に数えられている
・平均調達金利も0.5％以下と、財務を圧迫し辛い
・福岡春日プロジェクトのテナントは以下の様に多様
ミスターマックス・ナフコ（ホームセンター）、ユニクロ・しまむら（衣服）
Softbank・docomo（通信）、くら寿司・ワンカルビ・資さんうどん（飲食）
ケーズデンキ（家電量販店）
この件で3カ月の業務停止処分を受けた
・前期利回りが大きく上昇しているのは、エスコンアセットマネジメント株式会社から、不正の件で6.7憶の賠償金を得たため
1期分の巡航利益の46％に相当し、これを分配金に充てた事による
指標コメント
分配金利回り：5.63％ 非情に高い
自己資本に対する利益率がトップクラスに高く、REITの分配金の性質と噛み合っており、利回りはとても高いです。
含み益：33.5億円（含み益率4.8％） 非常に低い
底地の性質上、バリューアップとは無縁という事もあり、含み益は非常に低い。
分配金は完全に家賃収入に依存する事になります。
NOI利回り：4.99％ 標準
安定と高収益は、多少なりともトレードオフの関係にある中で、目安のレベルを維持できているのは良いと思います。
NAV倍率：0.93倍 割安
不正の件を契機に投資口価格が急激に下がったため、指標判断では割安な部類です。
あくまで指標のみを見た場合であることに留意を
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口価格：100,000円（6.12％）
おすすめとは言えないと思います。
不正の件で投資家からの評価はかなり低下したと思われます。
REITの中では資産規模が低い方であるなど、
資産規模が大きいと、それだけで一定の安心感が担保されている所、エスコンはそこも低い為、余計なリスクを背負ってしまう印象は否めません。
低調達金利、高利回り、高収益と３点揃っているだけに、非情に勿体ないかと。
まとめのパッと見指標
NTT都市開発
エスコン
以上になります。
REITに関心を持って頂けたら幸いです。
前回のREIT紹介記事はこちら
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