お疲れ様です、TATSUです。
今回は、
以上2つのREITを取り上げたいと思います。
前回のREIT紹介記事はこちら
超地元密着のレアなREIT！福岡リート投資法人
引用：企業HP
基本情報
福岡リート投資法人（以下：福岡R）は
福岡の中でも特に博多圏を中心としつつ
大分や熊本にも投資を行う、オフィスと商業施設を主体としたREITです
※沖縄にも物件を密かに持っていたりします
投資情報
決算月（２月・８月）
上位物件・テナント
キャナルシティ博多（商業施設）320億円
キャナルシティ博多・B（商業施設）210億円
パークプレイス大分（商業施設）196億円
キャナルシティ・ビジネスセンタービル（オフィス）146億円
呉服町ビジネスセンター（オフィス）112億円
特徴は何といっても、福岡県民なら恐らく説明不要だろう
キャナルシティ博多ですね。
この三位一体の物件一つで、総資産の約33％を占めている
名実ともに『柱』と言える物件ですね。
物件構成比率
全部で34棟、2,074億円の物件を所持
10億円単位のオフィス、商業施設を多く持っているほか
沖縄にはホテル、また高速道路に近しい場所に物流施設なども持っています
トピック
✅物件数でPFの大部分を占める中小オフィス、商業施設は、NOI利回りが5～8％程と優秀なものが揃う
✅旗艦のキャナルシティ博多への取り組みに力の入る2023年でインバウンドを獲る
・地下鉄延伸により、隣接出入り口が新設 施設来場者が6％🆙
・飲食ゾーンの改修により、アジア食文化を推していく
・Alpenグループでは西日本初の旗艦店を、2023年秋に開設
✅格付け会社からの評価は高い JCR：AA-、R&I：A+
✅20年8月、コロナの影響が直撃して減少した分配金も、今年度には直前の金額へ復帰予定
✅3棟あるホテル事業においては、変動賃料による収益の上乗せにも期待する
その他
福岡市に関しては、国勢調査により2035年が人口のピークと考えられている
指標コメント
分配金利回り：4.44% 高め
コロナの影響を受けて減配したのは前述通り
半年ごとの分配金水準では、今年中に完全復帰予定です。
含み益：約513億円（24.7％） 高い
今期は公開されている取得予定3件があるのみ（1件の譲渡に関しては詳細非開示）
仮に運用効率を考慮した入替え発生時には、大きな利益によって内部留保や分配金の上昇もあります。
NOI利回り：5.16％ 標準的
基準よりやや上の収益力があります。
PF規模の3分の1を占めるキャナルシティの改善によって、更に上がっていくでしょう
NAV倍率：0.89 割安
過剰な割安でもなく、そこそこのレベルであるので投資チャンスと考えています。
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：150,000円（利回り4.8％）
おすすめだと思います。
ここ5年弱は、増資による大幅な規模拡大よりも、リバランスの方に重点が置かれており、現状の収益性や空室率をしっかり改善する方向を取っています。
POも性急すぎると印象が悪くなってしまいますし、ここは安定感が高いとみて、買いを入れる選択肢は充分だと思います。
大規模オフィスで少数精鋭！グローバル・ワン不動産投資法人
引用：企業HP
グローバル・ワン不動産投資法人（以下：GOR）は
関東圏、関西圏それぞれの中心に重点的にオフィスを持ち
大型オフィスの少数精鋭で、質を重視した投資を行うREITです。
投資情報
決算月（４月／１０月）
上位物件・テナント
クリムゾンハウス青山（オフィス）350億円
大手町ファーストスクエア（オフィス）250億円
明治安田生命さいたま新都心ビル（オフィス）227億円
豊洲プライムスクエア（オフィス）210億円
これに限らず、全物件が高額なもので占められているのは例を見ませんね
物件構成比率
全部で12棟、2,023億円の物件を所持
一棟平均の価格は173億円
これは、オフィス型REITの平均89億を大きく上回っています。
トピック
✅今年度の分配金は、売却物件の利益35億による補填
分割は5期にわたって行われ、来年までは20%以上の割合で計上される
✅札幌市に新しく大型オフィスを取得予定 （THE PARK SAPPORO）
・築年数が1.3年と非常に若い
・入替え効果 築年数：30.7年⇒1.3年 見込みNOI：2.6⇒4.1％
✅格付けはJCR：AAを所持
新規取得物件の入居前でもあるので、売却益の補填を活用しつつ巡航利益の確保が急がれる
指標コメント
分配金利回り：5.87％ 非情に高い
現状の分配金は、REIT中1位となっています🥇
含み益：407億円（含み益率20.2％） 高い
オフィス型の例にもれず、含み益は高い方です
今回の売却益も、最低4期分は分配金を補填できるだけの利益を上げています。
NOI利回り：4.26％ 低い
売却対象になっていた物件のNOIが非常に低かった
今回取得した札幌の物件で、平均値を押し上げてくれることを期待します。
NAV倍率：0.77倍 極端に割安
こちらも最近の大型オフィス系の例にもれずと言った感じです。
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口価格：101,000円（利回り：6％）
投資ありだと考えています。
オフィス特化ではあるものの、直近の決算情報を見る限り、
空室と稼働率の改善、更に賃料も徐々に上がってきています。
2年ほどの間は、内部留保の活用で還元をこなしつつ、賃料ベースの分配金回復とさらなる向上に努めていただきたいですね。
まとめのパッと見指標
福岡R
GOR
以上になります。
REITに関心を持って頂けたら幸いです。
前回のREIT紹介記事はこちら
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