お疲れ様です、TATSUです。
今回は、野村不動産マスターファンド投資法人（3462）と、
大和証券オフィス投資法人（8976）の、REITを2種類取り上げたいと思います。
日本最強の総合型REIT！野村不動産マスターファンド投資法人
引用：企業HP
基本情報
野村不動産マスターファンド投資法人（以下：NMF）は
ロゴデザインの鹿に準えた、
「成長力、環境変化への即応」をモットーに
5大分類のうち、オフィス、住居、商業施設、物流施設をバランスよく備えた
総合型では最も力があると考えられるREITです
投資情報
決算月（２月・８月）
上位物件・テナント
日本電機本社ビル（オフィス）441億円
新宿野村ビル（オフィス）439億円
麹町ミレニアムガーデン（オフィス）267億円
野村不動産天王洲ビル（オフィス）205億円
ユニバーサル・シティウォーク大阪（レジデンス）176億円
上位総合型REITだけあって、高級なオフィスが揃っていますね。
この少し下の価格帯には、東京圏の物流施設も100億以上のものが12棟も
大きいながらも分散が効いており、場所も辺鄙すぎず底力のある印象を受けます。
物件構成比率
全部で228棟、1兆856億円の物件を所持
同クラスの総合型REITが、実質的には複合型を言える形態を取っている中
本当の意味でバランスのいい総合型であると言えます。
トピック
✅後述の指標に、欠点らしい欠点もない
✅2023年の上期には、収益性を更に上げるための入れ替えが行われる
・20棟売却（249億円）、10棟取得（253億円） 63億円の売却益を獲得
・10棟の中には、期待のできるヘルスケア施設が4棟ある
・売却物件は、狭小なレジデンス17棟が中心
・平均築年数が21年⇒3.9年と非常に若返った
✅格付け会社からの評価は非常に高い JCR：AA、R&I：AA-
✅22年度は減額に転じた賃料も回復傾向
指標コメント
分配金利回り：4.24% 高め
持続的に分配金が伸びており、かつ留保の取り崩しも無い大型REITにおいては、充分な利回りと言えます。
続伸に期待も込めています。
含み益：約2,376億円（21.9％） 高い
トピックに取り上げた23年度の36期においては、
実に25％程の利益で売却を行う事になっています。
現状の予想より更に伸びる事が期待できそうです。
NOI利回り：4.97％ 標準的
基準としたいレベルの収益力があり、欠点ではないと言えます。
今期取得する物件で、更に平均値を押し上げてくれることに期待ですね。
NAV倍率：0.88 割安
規模もトップクラスで、各種指標にも優れている中で、この倍率はお得感がありますね。
ここ最近はREIT指数が伸びてきているので、徐々に倍率が上がっています。
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：150,000円（利回り4.5％）
かなりおすすめだと思います。
正直、欠点らしい欠点も思い当たらないなと言うのが、今の私の感覚です。
各種指標ではもちろん上回ってくる銘柄もあるのですが、特化型ゆえにどうしても穴がある等、気になる方は気になります。
対してNMFは、規模よし、指標良し、分散良し
素直に選んでしまっても良いのではないでしょうか
高額な利回りにも下限保障！大和証券オフィス投資法人
引用：企業HP
大和証券オフィス投資法人（以下：大和オフィス）は
東京主要5区の80%もの割合で大型オフィスを多数構える
2005年上場の古参REITの一つです。
投資情報
決算月（５月／１１月）
上位物件・テナント
東京マインズタワー（オフィス）669億円
コンカード横浜（オフィス）381億円
Daiwaリバーゲート（オフィス）280億円
E･スペースタワー（オフィス）240億円
数十～百億円台の中小オフィスを数多く持っています。
物件構成比率
全部で58棟の物件を所持
都心5区の割合は、前回取り上げた日本ビルファンドをも大きく上回っています。
トピック
✅NAVと共に分配金も右肩上がり（但し23年度は例外）
✅1棟借り退去などの苦境に合うも、埋め戻しも進んでいる
✅格付けを高ランクで持っている（JCR：AA、R&I：AA-）
（35期は売却益で、36期は内部留保30億のうち、5億を使った維持）
✅リーシングは進んでいるものの、賃料据え置きテナントが９割
✅２１年から始まった神田須田町の新規オフィス開発計画が、若干の嫌気を呼んでいる？
✅非公開テナントも含めて、占有率が多くて３％程度
マスターリース契約などの、上客を持っていない
指標コメント
分配金利回り：4.63％ 高い
2年ほど前から投資口を大きく下げています
騰落率で言えば、日本ビルファンドよりも5％大きく、当時の75%程の価格に
含み益：1,413億円（含み益率30.6％） とても高い
今期の賃料収入は厳しい予想の中、分配金を減額しないよう、早速高い含み益が活用されています。
NOI利回り：4.37％ 低い
中小規模のオフィス、特に100億未満の物件は、むしろNOI利回りとしては高いものが多いです。
旗艦物件クラスの稼ぎが芳しくなく、平均値の印象を悪くしている感じです。
NAV倍率：0.75倍 極端に割安
数千億～1兆クラスの同じオフィス特化と比較しても、投資口の下落が大きいです。
スポンサーなどの固定の上客がいない事や、完全な建て替えの間は賃料が無い事などで、余分に下がっているのでは？と言う印象。
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口価格：580,000円（利回り：4.8％）
一考の余地ありかと思います。
分配金の下限設定もありますし、REIT指数に合わせてですが投資口も少しずつ上昇中
同規模で、NAV倍率の似たオフィスに比べると、3~4%は稼働率も高いので
それほど悪く捉えなくても良いのではないでしょうか。
60万円近いので、かなり勇気はいるかと思いますが😅
まとめのパッと見指標
NMF
大和オフィス
以上になります。
REITに関心を持って頂けたら幸いです。
前回のREIT紹介記事はこちら
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