お疲れ様です、TATSUです。
今回は、日本都市ファンド投資法人（8593）と、
スターアジア不動産投資法人（3468）の、REITを2種類取り上げたいと思います。
古参の超巨大REIT！日本都市ファンド投資法人
引用：企業HPより
基本情報
日本都市ファンド投資法人（以下：JMF）は
2002年に商業施設特化型のREITとして上場
2021年にMCUBS MidCity投資法人と合併を経て、オフィス資産を取り込み
日本で2番目の資産規模を誇る総合型のREITです。
（構成比ではほぼ複合型
投資情報（2023年3月31日時点）
決算月（２月・８月）
上位物件・テナント
ツイン２１（複合型施設）598億円
mozoワンダーシティ（都市型商業施設）555億円
東戸塚オーロラシティ（郊外型商業施設）505億円
JMFビル赤坂02（オフィス）424億円
物件構成比率
全部で127棟の物件を所持
郊外の商業施設の数が多く、これによってコロナショックの際に被害を限定的に出来たとされています。
指標コメント
分配金利回り：4.65％ 高い
REITとしては20位と高めの利回り
かつコロナショックの様な、市場全体のトラブルで収入が低下した際にも、内部留保の活用などで分配金を減少させておらず、緩やかにですがずっと増加しています。
含み益：約1,645億円
割合的には全REIT中でも中位くらいですが、前年から120億ほどアップしています。
剰余金も220億以上、動かせる現金も600億を超えていると、とても余力が高いですね。
NOI利回り：4.39％ やや低い
順位的には48位とやや低め
中部・近畿の構成が3分の1と多く、大阪などの賃料相場が、関東圏や福岡都市部に比べて安いのが原因と考えられます。
NAV倍率：0.89倍 割安
投資口は結構な割安状態です。
これ自体は今、REIT全体の値が硬い状況であるので、ここに限らず従来より買いやすくなっています。
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：90,000円（利回り5％）
おすすめだと思います。
REITとしてはかなり例外的に、分配金が年々上昇しており、企業体力の高さが伺えます。
高単価案件の取得により、さらなる成長に期待しましょう。
トピック
・KKR、世界有数の投資機関がスポンサー
相談案件の量が40％近くも増えた、大型・高単価案件の優先交渉権も
多彩な稼ぎで邁進中！スターアジア不動産投資法人
引用：企業HPより
企業情報
スターアジア不動産投資法人（以下：スターアジア）は
2016年に上場し、2020年にさくら総合リートを吸収合併して規模拡大
オフィス、商業、住居、物流、ホテルの5大分類にバランスよく投資
REITとしては珍しい、不動産債権の運用などによっても収益を得ているREITです
投資情報（2023年3月31日時点）
決算月（１月・７月）
上位物件・テナント
成信ビル（オフィス）112億円
あべのnini（商業施設）95億円
船橋ロジスティクス（物流施設）79億円
岩槻ロジスティクス（物流施設）69億円
物件構成比率
指標コメント
分配金利回り：5.57% 非常に高い
コロナで半期分は収益が下がり、分配金そのものは減少しましたが、投資口に対する利回りは常に高い数値を維持しています。
投資家至上主義を掲げています。
含み益：175億円 低め
不動産の含み益が低めのため、売却による分配金の向上は厳しくなっています。
一方で、収益性の高い物件の取得に力を入れており、営業利益率が50%超と高いです。
NOI利回り：4.79％ やや低め
こちらも平均値をやや下回っています。
前述の通り、取得物件による収益性の増加中なので、これからの段階的な躍進に期待という所です。
NAV倍率：0.98倍 標準的
適正価格になっているため、投資家的にはまずまず
ですが、増資自体はやり難くならないため、成長をする際に不利を被らず、業績アップの足掛かりになります。
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口価格：53,000円（利回り5.8％）
おすすめだと思います。
個人投資家的にはこの投資口価格の安さは有難く、こまめに分配金を貰って再投資がやりやすいです。
また、2026年までに段階的に増資も入ってくると思いますので、PO株としてバリュー値で購入するのもいいかも知れません
トピック
・2026年までに資産3,000億を目標とした物件取得
・同年までに分配金1,600円の安定を目標
・メザニンローン債権によって副収入も得ている
・まとめのパッと見指標
日本都市ファンド
スターアジア
以上になります。
もし、このブログをご覧になった方への、参考になりましたら幸いです。
前回取り上げたREITはこちらになります
Twitterで相互フォローやお話が出来ると嬉しいです。
こちらのグループに参加させて頂いています。
