お疲れ様です、TATSUです。
投資法人みらい（3476）を取り上げたいと思います。
住居とオフィスの二刀流！積水ハウス・リート投資法人
引用：企業HP
基本情報
2014年にオフィス中心のREITとして始まり、
2018年に積水ハウス・レジデンシャルと合併する事により、現在の住居・オフィスを二本柱としたスタイルとなる
言わずと知れた積水ハウスをスポンサーとしてバックに持つREITです。
投資情報
決算月（４月・８月）
上位物件・テナント
ガーデンシティ品川御殿山（オフィス）719億円
御殿山SHビル（オフィス）515億円
赤坂ガーデンシティ（オフィス）500億円
本町南ガーデンシティ（オフィス）440億円
上位物件は大規模オフィスが占めていますね
物件構成比率
全部で120棟の物件を所持
住居の調子がかなり良く、頭数の殆どを占める10億～の都心マンションが稼ぎ頭
指標コメント
分配金利回り：4.74％ 高い
分配金そのものは、上場来で上昇を続けています。
現在は投資口価格が控えめなこともあり、利回りは優秀。
23年は4月、10月とも分配金は上昇予定
ただ、後述の懸念事項もあり、これが解消されない場合は後年低下の可能性もあります。
含み益：1061億円（19.13％）
割合としては39位/60中となっていますが、こちらも資産規模が大きいので含み益の額は膨大です。
去年から150億程度増加しています。
3月29日のニュースで、200億の利益がでる譲渡契約が成立しているので、早速物件の入れ替えや分配金の安定化に活用されるでしょう。
NOI利回り：4.04％ 低い
現在はオフィスの稼ぎが良くなく、全体としての成績に影を落としています。
稼働率の低下したオフィスのリーシングは最優先課題と言えます。
2024年には、旗艦物件であるガーデンシティ品川御殿山から、大口テナント（社名非開示）の退去があるようで、収益性の低下が黄色信号
NAV倍率：0.83倍 かなり割安
個人投資家的には10万を切る投資口価格
その投資口価格自体も割安とあり、ありがたいです。
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口価格：73,000円（利回り4.9％）
おすすめだと思います。
懸念材料はあるものの、そもそもの利回りが良く
格付けもAA、AA-と非常に高い
オフィス契約の問題がクリアできれば、分配金の維持ないし向上にも期待がもてます。
トピック
・御殿山SHビルを10期5年かけて売却、売却益総額は200億超
今後5年にわたって、1期ごとに20億の利益を計上
分配金の安定化や、新しい物件の仕入れに活用される
・2024年には旗艦物件からのテナント退去あり
“みらい”のアセットへ投資！投資法人みらい
引用：企業HP
基本情報
投資法人みらい（以下：みらい）は
中規模のオフィスを中心としつつも、
底地、教育施設などほかのREITには無い独自の戦略をもち、インダストリアル不動産などの幅広い投資口を持つ総合型のREITです。
投資情報
決算月（４月・８月）
上位物件・テナント
川崎テックセンター（オフィス）231億円
品川シーサイドパークタワー（オフィス）203億円
東京フロントテラス（オフィス）106億円
新宿イーストサイドスクエア（オフィス）100億円
物件構成比率
37棟の物件の内、55％がオフィスです。
中規模オフィスの稼働率が平均96％高い水準を維持しており、安定した収益を上げています。
指標コメント
分配金利回り：5.27％ 非常に高い
コロナで投資口価格含め下落しましたが、投資口に対する利回りは5～6％を各期ごとに推移しています。
含み益：121億円（7.38％） 低い
ここ４期ほどは物件売却はほとんどないか、行っていない期もあります。
分配金が完全に営業利益に連動する形になり、安定と言う意味では厳しい目
如何に投資口価格が底打った所で買えるか？が焦点になります
NOI利回り：4.50％ 低め
現状の稼ぐ力は低め
改善のために今後の物件取得予定には、収益性の高い商業施設や
客層の固定や入居期間の面で有利な学生マンションなどがある
NAV倍率：0.90倍 割安
前述の積水には及ばないものの、購入自体はかなり割安で行えます。
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口価格：45,000円（利回り5.3％）
おすすめだと思います。
現在、コロナで3万割った時を除けば、かなり底打ち感のあるタイミングだと考えています。
採算の良くない物件入替えなど、持続的な対策でコロナ直前の最高益を更新して貰いたい所です。
トピック
・リートでは珍しい優待（リンク先IR情報）
・2025年までに資産規模2000億を目指す
収益性の高いインダストリアル不動産、ないし商業施設を拡大
・ホテル賃料無しで分配金1,300円／期を目指し、ホテル賃料回復による更なる上昇を
まとめのパッと見指標
積水
みらい
以上になります。
もし、このブログをご覧になった方への、参考になりましたら幸いです。
前回取り上げたREITはこちらの記事へ
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