はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
を取り上げたいと思います。
最終的な証券の売買につきましては、各自の責任の範疇にてお願いいたします。
REITとはそもそも何ですか？と言う初見の方はこちらを
前回のREIT紹介記事はこちら
大型売却の合間にオフィスを復権したい！積水ハウスリート投資法人
引用：企業HPはここ👈
基本情報
積水ハウスリート投資法人は、
2014年12月に上場された、総合型J-REITの一つ
…と言いつつ、第3アセットのホテルは極僅かのため、
実質的にオフィスと住居の二刀流という事になりますね😃
ただし今後はポートフォリオに大きな変化がもたらされる模様
投資情報
※観測時点の数値です
ポートフォリオ・物件構成比率
現行のポートフォリオは大型のオフィス数棟
そして数億～１００億まで大小様々なマンションを所有
ただし今後はこの二極ポートフォリオも大きく変化するようです
オフィスの割合が減少して、
住居だけでなくホテルや商業系の不動産も増加するとの事
オフィスはこの投資法人では以前から言われ続けていたように、超大型のオフィスの分割売却であったり、
そもそもの売却の原因が大幅な稼働率の低下であったり、
先行きが不透明だからと言う部分が多いようです
上位物件
赤坂ガーデンシティ（オフィス）500億円🥇
御殿山ＳＨビル（オフィス）440億円
本町南ガーデンシティ（オフィス）412億円
本町ガーデンシティ（オフィス）135億円
ガーデンシティ品川御殿山（住居）105億円
最近流行りのホテルREITはともかく、
住居についてはそれなりに調子が良いようです
50％以上を占めるシングル物件
続いて30％を占めるコンパクト物件
残り10％少々がファミリー向け物件
下に行くほど近年調子がいいアセットではあるので、他の住居系を含むREITに比べると影響度はやや低め
分配金推移・増配率
トピック
✅今後は28年まで、毎期20億ほどの利益が上乗せされる
➡営業収益の13％くらい
純利益から比率で言うと、だいたい20％くらいは増える
✅品川のオフィスが24年に稼働率大幅減退 80％台➡50％程
本物件が200億のプラス鑑定評価で売却される
✅マンションの賃料更新状況は、全タイプでプラス推移📈
➡ただし一番増加率のいいファミリータイプが少ないので、収益の影響度がかなり限定的
✅数少ないホテルにおいては、訪日客数が2019年水準に戻った
➡固定賃料契約なので、もしここから大きくホテルの成績が伸びる見込みなら、契約を業績連動に見直したい
指標にひとこと
分配金利回り：4.43% 高め
平均増配率４.４％（8年観測）
利回りはREITの中でも高めな方
ただし主要物件の売却などで、賃料収入部分が大きく落ち込むので、5年以内に売却益に依らない水準を維持したい
含み益：約952億円（18.2%） やや高い
しばらくは取得に力を入れていくのと、高い評価益のオフィスも既に売却の方向になっているので、評価益の影響は限定的かと
NOI利回り：4.09% 標準的
現状オフィスの伸びしろが怪しいとされているので、新規取得のホテルやマンション事情が良くなる事に期待したい
NAV倍率：0.92 やや割安
5月2日時点では82,000円を超えるなど、少々値上がりが進んでいます
このREITの場合は、もうちょっと安く買える時を伺いたい
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：75,000円（利回り4.8％）
まとめのパッと見指標（リニューアル２）
積水
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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