はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
- 産業ファンド投資法人（3249）
を取り上げたいと思います。
最終的な証券の売買につきましては、各自の責任の範疇にてお願いいたします。
REITとはそもそも何ですか？と言う初見の方はこちらを
前回のREIT紹介記事はこちら
インフラも支える超安定の実力派！産業ファンド投資法人
引用：企業HPはここ👈
基本情報
産業ファンド投資法人（以下：IIF）
産業ファンドは物流施設特化の亜種にして、
後述のインフラ不動産、工場施設などにも多く投資する複合型REIT
スポンサーはＫＫＲ（コールバーグ・クラビス・ロバーツ）
株式、債券などを除いた特定の資産に投資するファンドで、同カテゴリでは世界でも指折りの規模なのだそうです
投資情報
※観測時点の数値です
ポートフォリオ・物件構成比率
物流施設が半分のほぼ50%、
15％がインフラ不動産
35%が産業用の工場やＲ＆Ｄ施設と言う構成
空港、公共交通施設、データセンター、水道光熱関係など
・空港：そのままの意
・データセンター：大規模なPCや通信装置の設置運用に特化した施設
上位物件
IIF 羽田空港メインテナンスセンター（インフラ施設）411億円🥇
IIF 湘南ヘルスイノベーションパーク（R&D施設）385億円
IIF 神戸地域冷暖房センター（インフラ施設）181億円
IIF市原マニュファクチュアリングセンター（底地）（底地）159億円
IIF 東雲ロジスティクスセンター（物流施設）137億円
物流含め、生活とは切っても切れない大型施設
大企業がテナント入りしている研究開発施設が多め
契約年数も比較的長い傾向にあり
・10年スパンの契約が全体の約半数（途中解約なし）や
・底地の中には49年(⁉)と言う驚きの期間契約も契約終わる前に私死にそう
物件例（）内はテナント
例：IIF羽田空港メインテナンスセンター（JAL：日本航空）
最近は会社でもお世話になっています🙏
決算の巻き返し頑張ってください（明日の所も）
これ以外にも、PC関係、情報ソフト分野の企業がテナント入りしているR&D施設がそれなりに
分配金推移・増配率
トピック
✅平均増配率が5％を超え、産業用不動産やインフラ施設を扱うため、ディフェンシブ性がとても高い
✅約18億（＋30%程）の売却益を4回に分け、分配金を安定を図っている
IIF神戸ロジセンター（購入57億➡譲渡75億）現在2回目が終了
➡買い手も一括での莫大な資金を要さないので、負担が減る
✅平均調達コストがやや低め
（平均値を0.66％に押し上げているのは、過去に1～2％で借りた負債）
✅借入れの平均残存は9年ほどで、一般的なREITの倍猶予はある
➡いずれも固定金利のため、信用度の高さの表れか
✅際立ってネガティブな要素はないと思います
✅NAV倍率が物流以上に高い推移”だった” 約1.2~1.7倍
➡最近でも1.05倍くらいなので、過去に比べれば相当安い
✅LTVはやや高めの49％なが、積極的な増資と安定した稼ぎ
指標にひとこと
分配金利回り：4.59% 高い
平均増配率5.5％（10年観測）
ずっと投資口が高かったので、利回りはREITの平均値を下回っていたのですが、いい感じの利回りになってきました
※コロナ等ではむしろロジ系は、複合のIIF共々逆に上がったので
含み益：約974億円（25.0％） 高め
POや通常の取得を含め、増資の頻度が非常に高い
前述の譲渡事例は非常に珍しいパターンです
物件の価値は全体的に高めなので、収益の大きな手助けに
NOI利回り：5.58％ 高い
直近の更新を迎えたテナントについても、約半数が増額改定😃
平均増額率は10%にも上るとされています
物件を取得したら、した分だけはリーシング費用もかかるため、そちらは是非頑張って頂きたいと思います
NAV倍率：1.04 ほぼ標準的
前述のロジ系大流行時には1.6倍ほどに値上がりしていました
投資口の高止まりは収まりましたが、変に安値を付けず良い所に来ています（下がり過ぎるとそれはそれで融資面に響くとされているので）
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：130,000円（利回り5.0％）
ほとんどの要素がバランスよく纏まっています
同じく（個人の評価です）☆☆☆☆とさせて頂いているNMFと並んで、非常にオススメだと思えるREITです
まとめのパッと見指標（リニューアル２）
IIF
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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