はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
- 日本プロロジスリート投資法人（3283）
を取り上げたいと思います。
REITとはそもそも何ですか？と言う初見の方はこちらを
前回のREIT紹介記事はこちら
日本最大の鉄壁物流リート！日本プロロジスリート投資法人
引用：企業HPはここ👈
基本情報
日本プロロジスリート投資法人（以下：NPR）
”プロロジス・グループ”と言う世界的な超大手の、物流施設開発運営を行う企業がスポンサーとなる、2013年設立のREIT
物流特化としては日本最大で、スポンサーとの太いパイプを活かした積極運営で躍進しています。
投資情報
※観測時点の数値です
上位物件
プロロジスパーク草加 （物流施設）514億円🥇
プロロジスパーク茨木 （物流施設）383億円
プロロジスパーク京田辺 （物流施設）358億円
プロロジスパーク市川1 （物流施設）339億円
プロロジスパーク猪名川2 （物流施設）330億円
物流施設かつ、複数テナントが入る前提と言う事もあり、
やはり高価な物件が出そろいますね
新築の物流施設でしばしば推される例に漏れず、
カフェスペースがとてもオシャレ😃
物流業と言う、現代社会で必須のビジネスを取り扱うため
ディフェンシブ銘柄に属していると言えます。
ポートフォリオ・物件構成比率
純度100%の物流施設特化
更に言えば、混ぜ物なしのスポンサー物件100%でもあります
新開発の優良物件を、優先的に取得できるのはメリットですね😃
また、本REITは一棟丸ごと1つの企業よりも、
複数のテナントに分散した貸し出しをメインにしています
小規模の収益変動はあるものの、大口のテナントが抜けて家賃収入に影響が…と言う事態に陥りづらく、営業収益がとても安定していますね😃
分配金推移・増配率
トピック
✅発足以来の安定した増配
公募増資を最近の２期連続で行うなど、相当積極的な拡大をしていますが、希薄化による従来ホルダー側にとっての実質減配などをしていない
✅LTV(負債比率)が40％を切るため、財務安定性が高い
40％を切るレベルのREIT自体が少ないので、安心感があります
✅借入期間自体も平均5.5年はトップクラスに長い
✅物件の取得余力も2000億は、他の追随を許さない
✅指標的な部分では大きな穴なし
指標にひとこと
分配金利回り：3.75% 低め
平均増配率3.2％（10年観測）
前述の通り安定とお引き換えに、REITにしては低いですが
増配も順調にしてくれますので、長い目で見れば良いかと
含み益：約3,485億円（38.2％） 非常に高い
基本的に売らないものの、もしもの備えとしては頼もしい含み益
他のREITでは下手な物件を掴み、余り保有せず売る事例もありましたが、ここはスポンサーから圧を掛けて、旨味が低そうな物件売られたりと言う事は、そうそう無いと思いたい
NOI利回り：5.06％ 高め
平均賃料の改定率も、上下は在れどマイナスの年はなく、分配金の安定上昇も相まって頼もしい数値😃
NAV倍率：0.94 割安
このレベルのREITにしては、かなり割安な部類と言えますね😃
利回り的にはもう一声欲しいですが、底堅いので拾い時と見ます
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：250,000円（利回り4.0％）
物流どころかREIT全体でもトップクラスの安定性
ハイレベルな銘柄であるので、長期向けなのは勿論のコト、大規模な下落相場でも優先的に拾いたいタイプです
物流では三菱地所と双璧をなすという印象
基本的にはこれとの２択でと考えます
まとめのパッと見指標（リニューアル２）
NPR
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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