はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
- ラサールロジポート投資法人（3466）
を取り上げたいと思います。
最終的な証券の売買につきましては、各自の責任の範疇にてお願いいたします。
REITとはそもそも何ですか？と言う初見の方はこちらを
前回のREIT紹介記事はこちら
広々倉庫でテナント様に自由を！ラサールロジポート投資法人
引用：企業HPはここ👈
基本情報
投資情報
※観測時点の数値です
ポートフォリオ・物件構成比率
ポートフォリオの分布としては、（現時点では）
🔴東京を外した関東圏
🔵大阪湾の周辺と、愛知
この２つの地域に絞っているのが特徴（仙台に開発予定はある）
人口集積地へ５～６０㎞圏内の良好なアクセス性
工業地帯への通いやすさを重視している
上位物件
ロジポート尼崎（物流）482億円🥇
ロジポート大阪ベイ（物流）400億円
ロジポート川崎ベイ(40%)（物流）322億円
ロジポート北柏（物流）253億円
ロジポート東扇島C棟（物流））237億円
前述の投資エリアに拠点を構えるにあたり、
倉庫自体が非常に広々している事も特徴なようです
同程度の簿価の他REITの物件と比べても、フロアの延床面積が２～３割広いパターンが幾つも見られます
（三井やGLPなどと見比べて）
物件：ロジポート大阪ベイ（139,552㎡）
物件：ロジポート東扇島（117,526㎡）
分配金推移・増配率
トピック
✅ロジ系REITでは最も高い利回り4.9％（観測時点）
➡平均増配率も5.5％と、REITとしては高い（６年観測ながら）
✅更新関係のトピックでは、内定済みの契約単価が前期比で4～6％程アップ
✅関西圏は需要の方が上回っているとあり、関西拠点の多いラサールにはプラス
✅他のロジ系に比べると、平均契約年数が６年前後とやや短め
➡他所では10年ほどの契約期間が良く見られる
➡24年度に期間満了するテナント割合も多いので、営業関係の費用が嵩むが
✅スポンサー開発外物件に関する新規投資で、優先出資証券を取得するらしい
➡土地ではなく、既に別会社の建物がある所を更に再開発するとお金が余分にかかる
➡増資や借入れで賄うと、希薄化や後の背負うリスクが大きくなるとして、それを防ぎ投資家その他に配慮したとの事
✅関東圏は関西圏とは逆に供給が多く、足元空室率が6％あるため、テナントの取り合いが熾烈になるか
指標にひとこと
分配金利回り：4.90% 高い
平均増配率＋5.5％（6年観測）
前述の通り、ロジ系REITでは一番高い利回り
24年度は前後期とも物件の譲渡益が発生しているので、上げ幅も大きいですが、賃貸収入も上昇しています
含み益：約826億円（21.7％） 高め
物件の含み益は順当に育っている様です😃
比較的若いREITで拡大に力を入れる手前、他のロジ系もそうですが余り売りに出される事はなくとも、貴重な含み益
NOI利回り：4.71％ やや高い
増額更新や光熱費収支の改善なども相まって、徐々に成長中
契約を長く取ってリーシングに手間がかかり過ぎない様にしたいですね😃
NAV倍率：0.94 やや割安
倍率自体は標準かやや下という所
高止まりしていたロジ系の例に漏れず、ここも今がお買い得な印象
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：146,000円（利回り5.0％）
ロジ系はいずれも優良なので、後はお財布と相談と言った所
ラサールに関しては、利回りもさることながら投資口価格的には、格安株レベルという事もあり、そっち方面での参入障壁が低めのもまた魅力の一つですね😃
まとめのパッと見指標（リニューアル２）
LLR・ラサール
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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