【たっつんのREIT紹介メモ📝】森トラストリート投資法人【J-REITで分配金】

はじめに

お疲れ様です、たっつん(@326099)です

今回は、

1. 森トラストリート投資法人（8961）

を取り上げたいと思います。

本ブログを目を通して頂くにあたり、主観による感想を含む事を御理解の上、
最終的な証券の売買につきましては、各自の責任の範疇にてお願いいたします。

REITとはそもそも何ですか？と言う初見の方はこちらを

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前回のREIT紹介記事はこちら

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ホテルを吸収合併から改善中！森トラストリート投資法人

引用：企業HPはここ👈

基本情報

森トラストリート投資法人（以下：MTR）

森トラストリート投資法人は、
2004年に上場されたオフィス中心のJ-REIT

同じ森トラスト系列の、森トラスト・ホテルのリートと合併する事で、オフィスとホテルを重点的に投資する総合型REITになりました

投資情報

決算月（２月・８月）

※観測時点の数値です

ポートフォリオ・物件構成比率

全部で22棟、4,704億円の物件を所持🏢

これだけ限られた物件数で、ここまでの資産規模なので、相当な少数精鋭体制という事になりますね

都心5区に寄っている点も、森ヒルズを彷彿とさせる

物件の契約は、上位のオフィスは森トラストによるマスターリース形式が多いようです
イオンリートでも採用されている方式で、サブリース契約をする下位テナントが不足していても、一定の賃料が得られるメリットがありますね

上位物件

東京汐留ビルディング（オフィス）825.4億円🥇
神谷町トラストタワー（オフィス）516.6億円
シャングリ・ラ東京（ホテル）492億円
ONビル（オフィス）399億円
紀尾井町ビル（オフィス）343億円

旗艦物件の汐留ビルディングが、数年前にサブリース稼働率が50％台前半になる等していましたが、現在は持ち直しています

ホテル部分も、どこかの某ホテルREITの様に固定賃料すら（ほぼ）不払いと言う事もないようで、一定の信頼がおける模様

物件：シャングリラ東京（お1人様13万円前後）

参考料金はキングルームのお値段でしたが、桁が1つ違っててビックリ
去年は前期と後期で、後期の方が2倍収益あげるなどしています

物件：ホテルサンルートプラザ（お1人様2万円前後）

こちらは僕でも何とかなりそうですが、よく見るとシングルのお値段という事で、更にビックリ
こちらは前期比10％増で、NOI利回り3.6％とまずまず

分配金推移・増配率

トピック

ポジティブなトピック

✅ホテルの変動賃料部分が回復中で、19年基準の80％ほど
　➡19年を基準にした場合の訪日客は、欧米108％、アジア(中国除く)122％、中国は38％程とされており、回復の余地は中国さんにかかっている模様

✅ホテルの訪日客支出単価は、コロナ前を基準にすると5割増し
　（訪日客数も元通りなら、NOIはかなりのものになりそう）

ネガティブなトピック

✅10年基準で見た増配率は、－3％程💧
　現状の利回りはそこそこ高いものの、売却益などの一時的な要因で、ピンポイントで増えるのみであるようです

✅24年の借入金返済が、例年に比べると1.5倍くらい多い
　➡大口の退去と合わせて、24年後期の見通し減配に響いている

 

中立的なトピック

✅売却益が発生した場合、収益の10～15％くらいを占める事になり、分配金は30～40％ほど前期から増える（次の期は元通り）

✅金利の上昇に関しては、短期借入金の割合を増やす事を明記
　➡実際、短期部分だけなら、金利0.4％➡0.2％程に押し下げた

指標にひとこと

分配金利回り：4.45%　高め
平均増配率－3.1％（10年観測）

成長を目指すとしつつも、瞬間的な売却益でのみ利回りが一時的に上がっている結果
継続した増配目当てと言う訳にはいかなさそうです

含み益：約435億円（9.2％）　低い

含み益率に関しては、2017年頃から殆ど変化がありません

NOI利回り：3.37％　低い

都心系によくある数値ですが、合併部分のホテル次第では上がり目はありそうです
メインのオフィスに関しては、ほぼ更新が据置き賃料なので、他のREITに比べると稼働率優先しつつも苦戦している印象

NAV倍率：1.00　標準

倍率自体は標準
ですが含み益と同様に、2017年頃からNAV自体は全く上がっていない所か、むしろ下がっているので成長とは真逆になってしまっています

おすすめか？

オススメレベル：

希望投資口：67,000円（利回り5.0％）

 

この銘柄でなくても良い

合併部分のホテル事業がカギになっているように思えます

ただ、永らく増配らしい増配が無かった事と、（少なくとも僕は）ホテルの割合が多い事には懐疑的

なので、ここからホテルが大伸びした際は、
「僕の様に不信感を抱かずに、信じて成功した人は凄い」と羨望しつつも、あくまで地道な伸びを重視したいと思います

まとめのパッと見指標（リニューアル２）

MTR

以上になります

今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです

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