はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
を取り上げたいと思います。
REITとはそもそも何ですか？と言う初見の方はこちらを
前回のREIT紹介記事はこちら
不況時期でも安定財務で着実に！ジャパンリアル・エステイト投資法人
引用：企業HPはここ👈
基本情報
日本ビルファンド(NBF)と同時期で、本当に最初期になりますね
オフィスに特化している点も、NBFとよく似ています（こちらは複合施設も若干持っている）
一方で古参ながら、成長投資の回数が非常に多い事でも知られるようですね
投資情報
※観測時点の数値です
上位物件
汐留ビルディング（オフィス）1069億円🥇
北の丸スクエア（オフィス）815.5億円
新宿イーストサイドスクエア（オフィス）721.8億円
赤坂パークビル（オフィス）608億円
三菱ＵＦＪ信託銀行本店ビル（オフィス）443億円
旗艦物件は汐留ビルディング
こちらは前のアクティビア・プロパティーズと同じ物件ですね
どちらも一棟全部丸ごとを持っているのではなく、持ち分比率の違いで別々のエリアを持っている状態（準共有持ち分55％）
APIが35％に対して、持ち分が過半数を超えているので、実質的な運用の権利が強いですね😃
内部成長的な改装など、運用に対する優位性が高い✊
元々の観測時点では45％でしたが、新たに10%分を追加取得した模様
ポートフォリオ・物件構成比率
1兆超えの資産を持つREITは4法人で、全REIT中３位の規模です😃
大規模オフィス系の例にもれず、都心５区の割合が非常に高い
稼働率が95％を割るなど、やや苦戦が見られました🤔
23年度は汐留ビルディングのリーシングの他、
将来的な退去率の高い晴海のビルを思い切って売却
稼働率が97%近くに回復する予想が立てられている所、新しく取得すると言う4物件の成績が、次の決算にどれくらいプラスになるか注目です
分配金推移・増配率
トピック
✅利回りが4％台に浮上
✅内部留保は69億円ほどで、取り崩しもないのでまだまだ余力
✅分配金の下限設定11,500円／期
✅入居率の回復により、月額賃料の総額は上昇📈
➡前回決算での予想から、＋3.6憶円の上方修正👏
✅借入れ等の財務面は、金利低く、期間も長く、トップクラスに強い
✅13％の既存テナントが、賃料改定で減額あり
➡20%の既存テナントは増額に応じているものの、減額側のマイナス幅が上回ってしまった
✅今年の4月にも公募増資
➡トータル12回も実施しており、拡大に積極的
指標にひとこと
分配金利回り：4.15% やや高い
平均増配率4.3％（11年観測）
内部留保を増やしながら、年々しっかり増配ができています
特にオフィスが大打撃を受けたであろう時期にも、収益が安定しているのは凄い😃
含み益：約3,654億円（32.3％） 非常に高い
オフィス系は含み益上位にいる事が多く、他のアセットよりも売買が多いので、この含み益率の高さはありがたい🤗
売却益の計上は、収益に対して概ね10%くらいです
NOI利回り：4.02％ 低め
今期は営業費用の増加による、NOIが若干下がったのもありますが、
見かけ上のNOI利回りが低いのは、プレミア物件を扱う都合上仕方ないですね🤔
NAV倍率：0.94 やや割安
10年前から見ても、ジワジワと割安になって来ていますね
欲を言えばもう一声欲しい所ですが、これ以上となるとコロナ禍水準なので、あまり足元を見ずに数年先の増配に期待すべきかも知れません
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：515,000円（利回り4.5％）
他の大口オフィス系が、内部留保の取り崩しなどで持たせているのが目立つ中、順当に家賃や入替えをして高めの増配率をキープ出来ているのは凄い事です
まとめのパッと見指標（リニューアル２）
JRE
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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