はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
- 森ヒルズリート投資法人（3234）
を取り上げたいと思います。
最終的な証券の売買につきましては、各自の責任の範疇にてお願いいたします。
REITとはそもそも何ですか？と言う初見の方はこちらを
前回のREIT紹介記事はこちら
オフィス随一の安定的運用銘柄！森ヒルズリート投資法人
引用：企業HPはここ👈
基本情報
森ヒルズリート投資法人（略称：MHR）
森ヒルズリート投資法人は、
2006年11月に上場された、オフィス特化型J-REITの一つ
投資情報
※観測時点の数値です
ポートフォリオ・物件構成比率
上位物件
六本木ヒルズ森タワー（オフィス）1054億円🥇
アーク森ビル（オフィス）625億円
虎ノ門ヒルズ 森タワー（オフィス）563億円
赤坂溜池タワー（オフィス）439億円
愛宕グリーンヒルズ（オフィス）421億円
旗艦物件の1,000億オーバーを筆頭に、突き抜けた少数精鋭主義な所は、さすがヒルズと言った所でしょうか
都心の超大型ビルと言う事ですが、
PMLなる地震災害耐性の指標については、低ければ低いほどよく、一般的な大型オフィスでも一桁％なら優秀とされる所、0.5～0.9％と別格の低さを誇ります
それぞれの物件も一等地の高級オフィスなだけあり、これ自体が一つのテーマパークめいて様々な施設が複合しています
複数のレジデンスもありますが、
2LDKの間取りが、参考価格で60万円～／月 と、家賃も驚きの価格であります🙃
分配金推移・増配率
トピック
✅10年平均増配率は5.3％と、J-REIT全体ではかなり高い
✅マスターリース形式の固定賃料率が70％近く
➡キャッシュフローとしては、かなりの安定志向
✅空室率は2％前後 ※東京都の市場空室率の半分未満
✅借入期間は平均的ながら、金利0.5％台前半はJ-REITの平均を大きく下回る安さ
✅特に槍玉に挙がるようなマイナス印象のトピックは無さそう
✅底地保有中の商業施設は売却予定
➡期ごとに持分の７％ずつ？売却益13億くらいを上乗せしていく
➡➡新規物件（オフィス）の資金にも充当
✅来期や２期後の営業収益は、今期とトントンくらい予想
✅修繕などのコスト、賃料更新状況、負債コントロール面などの各種運用には、大きな動きはない
指標にひとこと
分配金利回り：5.07% 高い
平均増配率５.３％（10年観測）
平均増配率も利回りも、どちらもかなり高いものの、ここから半年～１年の間は横這いにはなる様です
含み益：約1053億円（27.1%） 多い
J-REITの中でもそこそこ多い方
なお売却対象になっているラフォーレ原宿に関しては、
簿価約160億に対して、鑑定約330億ととんでもない含み益です😃
NOI利回り：3.55% 低い
物件のプレミア性が高い所は、ここに限らず物件価格に対する収益は見かけ上低くなるのが普通
DSCRに関しては20倍と超高いので、安全度は高いとされる
NAV倍率：0.83 かなり割安
こちらは優良銘柄であるため、このレベルで安く購入ができる点を前向きに捉えたいですね😃
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：125,000円（利回り5.2％）
まとめのパッと見指標（リニューアル２）
MHR
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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