はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
を取り上げたいと思います。
REITとはそもそも何ですか？と言う初見の方はこちらを
前回のREIT紹介記事はこちら
大規模複合施設で少数精鋭！アクティビア・プロパティーズ投資法人
引用：企業HPはここ
基本情報
”東急不動産㈱”がスポンサーとなる、12年設立とやや若めのREIT
オフィスと商業施設が中核で、一部にはホテルも
本体である東急不動産は、都市開発事業として、
大型のこれらを含んだ複合的な施設の開発を主業務にしています
投資情報
※観測時点の数値です
上位物件
汐留ビルディング（オフィス）716億円🥇
東急プラザ表参道原宿（商業）450億円
恵比寿プライムスクエア（オフィス）307億円
霞が関東急ビル（オフィス）307億円
神戸旧居留地２５番館（商業）213億円
表参道などのブランド街に面した専門店系の店
〇〇プラザの名を持つ、耳に覚えのある複合商業施設が多い
一部にはホテルと合体した商業施設、なんて言うのもあります
ポートフォリオ・物件構成比率
共有持ち分で、一棟丸ごとではないオフィスや施設が多いですね
ただ旗艦の汐留などは35％で、比率で言えば2番手
さらに上位の権利者がいると、運用上（賃貸や売買など）で不利を被る場合もあるので、ちょっと注意が必要かも
最安の物件でも10億単位なので、とにかくスケールが大きいです😎
分配金推移・増配率
トピック
✅利回りは現在4.5％～5.0％を推移
✅償却を伴う自己株式の取得を表明している（20億円）
償却付きはREITでは珍しいパターン
✅分配金の下限設定がある 9,300円／期
✅賃料収入のトータルが前期比マイナス▲の期がここ数年なく、本業が結構安定しているのがありがたい
✅昨年に物件稼働率が92％弱と、かなり低下してから現在回復中
➡旗艦の汐留からNTTの大口退去があり、該当物件は70％未満に稼働率が低下した（直近の決算資料によれば、現在75％）
➡24年度には100%近くまで戻る目途があるとの事だが？
指標にひとこと
分配金利回り：4.67% 高い
平均増配率1.7％（11年観測）
常時右肩していたり、分配金自体のピークではありませんが、投資口価格が抑えられている分で利回り的には良い水準
含み益：約1004億円（18.4％） やや高め
最近は含み益の活用分＝不動産売却益の割合も多く、分配金の安定化に寄与させようとしています
営業費用が数年前より嵩むようになって来ているので、効率的な入替えを期待
NOI利回り：3.76％ 低い
いつかの森ヒルズの様に、著名な価値の高いプレミアムな物件
これを持っているので、見かけ上の数値パーセンテージが低くなってしまうのは、パッと見では印象が良くないですね
（今に関しては汐留の件があるので、減額改定されたりとかで、どう転んでも前期比で言えば不利）
NAV倍率：0.91 割安
リーシングが済んで、分配金が少し前の2万円台にまで行くとするなら、今も充分チャンスか😎
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：384,000円（利回り5.0％）
増配率は高くないので、安く抑えたい
ただ、自己株取得を実施中なので、目論見通りに投資口が大きく向上するならキャピタルの方が強い印象
僕自身は「やっぱり上がらないんじゃ…」と思っています（素人のたわ言です）
まとめのパッと見指標（リニューアル２）
API
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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