はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
- 投資法人みらい（3476）
を取り上げたいと思います。
最終的な証券の売買につきましては、各自の責任の範疇にてお願いいたします。
REITとはそもそも何ですか？と言う初見の方はこちらを
前回のREIT紹介記事はこちら
格安！優待！高利回りの３拍子！投資法人みらい
引用：企業HPはここ👈
基本情報
投資法人みらい（以下：みらい）
投資法人みらいは、
2016年12月に上場された、総合型REITの1つ
実はスポンサーが古参ロジ系J-REITの日本ロジスティクスファンドと同じ”三井物産”だったりします😎
（ただしこちらは持分は50％）
投資情報
※観測時点の数値です
ポートフォリオ・物件構成比率
アセットの分布としては大まかに
🔵東京周辺のオフィス
🟣同じ地域にサブ的にデータセンター等のインフラ不動産系
🟢関西、福岡を含めた日本各地の、中心都市に商業施設やホテル
前回紹介したスターアジアと、結構似通った構成をしています
上位物件
川崎テックセンター（オフィス）232億円🥇
品川シーサイドパークタワー（オフィス）203億円
東京フロントテラス（オフィス）106億円
新宿イーストサイドスクエア（オフィス）100億円
イオン葛西店（商業施設）94億円
投資法人みらいと言えば、
J-REITでも数少ない『株主優待』を持つ銘柄の一つ
前に取り上げた某ホテル系REITと同じく、関係するホテルへの宿泊費が10～12％割引になると言う内容です
対象となるホテルは、
『コートホテル』『ホテルウィングインターナショナル』『EN HOTEL』の3種
これらの優待は、権利付与期間であれば
🟢何度でも
🟡複数人でも
かつては『コンフォートホテル』も含まれており、僕も（投資始める前ですが）結構な回数利用した事があったので、現在は撤退されているのが少々残念ですね😅
優待が付与されているホテルは、当REITの他物件と同じくスタンダードなビジネス系が主
ダイワロイネットとかスマイルホテルも入ってますね
部屋例 EN HOTEL伊勢
部屋例 コートホテル新横浜
ホテルウィングインターナショナルは階ごとに赤青黄緑と、妙にカラフル
分配金推移・増配率
トピック
✅22年後半から漸く回復し始めたホテルであるが、稼働率では6～8割くらいと、ホテル銘柄に比べると遅れ
✅PO希薄化影響著しく、23年と比較すると8％程度の減配
➡取得資産の増収100％📈に対して、希薄化影響はその内の80％📉
単独要素では無いものの、ホテルと併せてマイナスは惜しい
✅2025年目標でDPUは1,300円
➡理屈の上では、まだ回復しきっていないホテル稼働率と、主にオフィスのマイナス賃料ギャップが解消すれば可能❓
➡頻繁にテナント出入りを繰り返されると、フリーレントが足枷になるので何とかしたい（賃料の増額更新も停滞中）
✅オフィス中心にREITの中ではかなり築古な方
指標にひとこと
分配金利回り：5.12% 高い
平均増配率１.５％（6年観測）
上場～2020年頃までの増配と高利回りは、物件入替えの恩恵
含み益：約154億円（8.8％） 低い
物件の鑑定額が高いと、更新賃料の上昇の一要因ともなり得るので、含み益の水準が常に低いのは賛否ある所
NOI利回り：4.47% やや高め
資産の半分はオフィスなので、オフィスのギャップ解消による平均NOI上昇に期待したい
NAV倍率：0.88 割安
NAV倍率はあまり上下幅がないので、流行り廃りの著しい特化型とは違って、基本的にどのタイミングで買っても、インカム収入目当てなら良さそう
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：43,000円（利回り5.4％）
似たタイプの構成をしているスターアジアよりも、ディフェンス系のアセットを殆ど持たない分、景気の影響は向こうよりも大きくなる可能性
まとめのパッと見指標（リニューアル２）
みらい
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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