はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
- インヴィンシブル投資法人（8963）
を取り上げたいと思います。
最終的な証券の売買につきましては、各自の責任の範疇にてお願いいたします。
REITとはそもそも何ですか？と言う初見の方はこちらを
前回のREIT紹介記事はこちら
日本最大の超景気敏感なホテル特化！インヴィンシブル投資法人
引用：企業HPはここ👈
基本情報
インヴィンシブル投資法人（以下：INV）
”フォートレス・インベストメント”と言う
ディストレス投資を行う世界的な投資業者がスポンサーの、ほぼホテル特化しているREIT（かつては住居割合が多く、半々の時期もありました）
※ディストレス投資って？
経営難航している企業（ディストレス＝行き詰った）の株などを安く買い、会社の資産価値が充分に上昇した所で、売却して利益を出す
投資情報
※観測時点の数値です
上位物件
フサキビーチリゾートホテル＆ヴィラズ
（リゾートホテル）403億円🥇
ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ
（リゾートホテル）300億円
ホテルマイステイズ五反田駅前 （フルサービスホテル）265億円
ホテルエピナール那須 （リゾートホテル）210億円
ホテルマイステイズプレミア赤坂 （通常ホテル）207億円
リゾートホテルであったり、都心の大型ホテル
中には1,000部屋以上（⁉）ある様な所もあるので、高額物件揃いですね
ホテルサイトなどで資料を見ると、一度泊まってみたい様な”そそる”雰囲気のもしばしば…家族旅行などに良さそう
ホテルでしかも、リゾートも含んでいる都合上
他の追随を許さない圧倒的な超景気敏感銘柄です
ポートフォリオ・物件構成比率
分配金推移・増配率
トピック
✅好景気の時は圧倒的な利回り
所謂”株価暴落時で減配しなかったから超高利回り”、ではなく
景気良い時は本当に、圧倒的に稼ぐのでタイミングよく所持できれば美味しい
✅景気後退期はほとんど無配に近くなる
リーマンショック後の5~6年間、コロナショック時の3年間など
✅マイステイズが支払う賃料が20%に減免され、INVが肩代わりした時期があり、投資家が大打撃を被った
ホテル回復後も、混乱真っただ中の不払い賃料埋め合せとかはない模様
✅スポンサーがディストレス投資をするタイプの企業
現スポンサーに交代するなり、安定を引き換えにホテル特化に舵を切られており、投資家に不利益な要素がとても目立つ
✅特になし
指標にひとこと
分配金利回り：5.01% 高い
平均増配率19.8％（10年観測）
INVとしては、今年2024年を目途に2019年以前水準の稼働率へ回帰するとしている（ビジネス分野は2022年半ばから水準戻る）
INVの目論見通りなら、分配金利回りは更に上昇する
※J-REITサイトでは24年の分配金予定を基準に、5.9％の高利回り表記になっている
含み益：約1,436億円（26.2％） 高い
INVは分配金の原資が無くてレジデンスを売却した事もある
収支赤字の回避手段として利用されただけなので、安定を更に捨て去っただけの様に思えます
NOI利回り：6.18％ 非情に高い
24年以降に観光関係のホテル需要が回復する見立てから、こちらの指標も利回りと共に更に伸びる可能性があります
NAV倍率：1.05 標準的
REIT全体がじりじり下がっている所、星野リゾートと並んで今のREITの中では50番台と割高に見える部類
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：40,000円（利回り7.5％）
（個人の感想です）
暴落時の買いが出来たホルダーの方が、今美味しい思いをするのは大変素晴らしい事だと思います
インカムを安定させたいスタンスの自分としては、大規模な景気後退期の下がり方が他のREITの比ではなく、精神安定上非常によろしくないと言う事で、本REITの所持自体を推奨しないものとしています
まとめのパッと見指標（リニューアル２）
INV
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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