たっつんの手探り投資生活~初心者J-REIT投資家MMDer~

J-REITマンを自称しながら、長期の配当投資で資産運用するブログ

【たっつんのREIT紹介メモ📝】ユナイテッド・アーバン投資本人【J-REITで分配金】



 

はじめに

お疲れ様です、たっつん(@326099)です

 

今回は、

  1. ユナイテッド・アーバン投資法人(8960

を取り上げたいと思います。

 

本ブログを目を通して頂くにあたり、主観による感想を含む事を御理解の上、
最終的な証券の売買につきましては、各自の責任の範疇にてお願いいたします。

 

REITとはそもそも何ですか?と言う初見の方はこちらを

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前回のREIT紹介記事はこちら

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景気敏感アセットが上昇中!ユナイテッド・アーバン投資法人

引用:企業HPはここ👈

 

基本情報

ユナイテッド・アーバン投資法人(以下:UUR)

ユナイテッド・アーバン投資法人は、
2003
年12月に上場された、総合型J-REITの一つ

スポンサーは丸紅 

大型銘柄の中では特徴的なアセット構成をしており、今からの時期においては、他のJ-REITに対して優位を取れそうです😃

 

投資情報

決算月(5月・11月)

※観測時点の数値です

 

 

ポートフォリオ・物件構成比率

全部で1406,820億円の物件を所持🏢

🗾東京の割合が3分の1程と、大型銘柄の中ではかなり異色
🗾関東~関西のみならず、ポートフォリオの構成比で上位に食い込む大型銘柄が、九州~沖縄に複数あり競合REIT少なめ

景気敏感系統の、ホテルや都市型の商業施設が半分を占めることもあり、時期によってかなり収益に並が生じる可能性も

 

上位物件

ヨドバシカメラ吉祥寺(商業施設)280億円🥇
心斎橋OPA本館(商業施設)228億円
新宿ワシントンホテル本館(ホテル)211億円
ロワジールホテル&スパタワー那覇(ホテル)200億円
ロイヤルパインズホテル浦和(ホテル)175億円

主力の商業施設はシングルテナントの物件は珍しく、
ショッピングモール形式の物件が多くを占める

テナントが集約して、近隣住民の囲い込みができる、競合し辛い大型商業施設に注力するスタイルは、イオンにも通ずる所がありますね😃

 

後述の分配金事情に関しては、ホテルの活躍がかなりのウェイトを占めている様です😃

とりわけ20年度から壊滅的だった、沖縄などの復活が目ざましい

ホテル特化REITもそうですが、今年度の収益が当時と比較して2~30%アップ📈としてくるのは、大変喜ばしいですね🤗

ホテルに関しても、主要物件のリゾートに始まり
シティホテル、ビジネスホテルと多様に揃えている所
シティホテル以上のグレード割合が多いので、旅行客が回復した今からは強いですね

 

 

 

分配金推移・増配率

 

 

 

トピック

ポジティブなトピック

✅予想では7,000円/年 を下限に定める意向を示している
 ➡23年度と比較して、半期ごとの分配金は約5%の増額📈

✅入退去事情では入居面積が優勢 ※ただし後述の物件除く
 ➡更新、入替えを問わず4~6%の増額率維持は⭕

✅借入金利の平均がJ-REITの中では非常に低い0.5%弱
 ➡最近の新規借り入れは、1%前後が多くみられる中で、期限は並程度ながら0.7%台で借り入れができている

 

 

ネガティブなトピック

✅関東某社のオフィスビルが完全解約となっている
 これを含めるとオフィス内の稼働率が90%を割る
 ➡下手に時間をかけてリーシングするよりは、売却の方がメリット、またはダメージが少なそう

 

 
中立的なトピック

✅博多方面で更なるホテル開発案件が進行中とのこと
 アジア方面の玄関口的な観光要素に期待か

 

 

 

 

指標にひとこと

分配金利回り:5.08% 高い
平均増配率2.6%(10年観測)

少なくない割合でホテルが組み込まれている事もあり、ここ数年は苦戦した
漸くピークを上回る水準になったため、ここから更に改善する事を期待

 

含み益:約1639億円(24.0%) 高め

2010年代後半は売却案件も多かった所、少なくとも24年~は前述のオフィスのみな上に、こちらは売却損が出る可能性もある模様

 

NOI利回り:5.08% 高い

収益性が高くなりやすい地方都市多めである事や、景気に敏感なアセットであることが追い風になっていると思われ、来期以降の収益増にも期待

 

NAV倍率:0.89 安め

ここ数年は15万程の所をウロウロしています
下げが悪目立ちする他REITよりも踏み止まっており、ホールド目的なら悪くない水準

 

おすすめか?

オススメレベル:

希望投資口:140,000円(利回り5.2%)

 
やや攻めたホールド向け⭐

総合型の大型J-REITの中では、なかなか異彩を放っているREITですが、今のアセット事情にはマッチしていると思われ、ホールドしておくのはアリではないかと

同じ景気敏感色の強い特化型だと、有事の際のふり幅が大きすぎるので、アーバンだとREITらしい、やや保守的な姿勢からは外れない点も良いですね

 

 

 

まとめのパッと見指標(リニューアル2)

 

UUR

 

 



 

以上になります

今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです

 

 

前回のREIT紹介記事はこちら

 

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