はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
を取り上げたいと思います。
最終的な証券の売買につきましては、各自の責任の範疇にてお願いいたします。
REITとはそもそも何ですか？と言う初見の方はこちらを
前回のREIT紹介記事はこちら
安定財務で続々増資＆増配中！三菱地所物流リート投資法人
引用：企業HPはここ👈
基本情報
投資情報
※観測時点の数値です
ポートフォリオ・物件構成比率
🗾投資エリアは、神奈川と大阪を中心にしている
🗾東北にも1棟所有しているが、計画的譲渡予定
増資は今の段階では年1回ペースで、分配金水準も確実伸ばしているほか、物流特有の若さもあり、更に新規物件の取得による若年化を進めています
上位物件
ロジポート川崎ベイ（物流施設）360億円🥇
ロジポート相模原（物流施設）214億円
ロジポート橋本（物流施設）182億円
ロジスタ・ロジクロス茨木彩都A棟（物流施設）152億円
ロジクロス名古屋笠寺（物流施設）144億円
前回のCREロジスティクスほどではないですが、それでも平均で7年台で、5位と言う非常に築浅の物件が揃っています😃
今回の1棟売却は15年弱のもので、取得した2棟はどちらも築年数2年以下の超新築物件
修繕費などの維持コストがかさむ事と、契約単価の上昇を意識しており、実際に鑑定NOIは5%近くになるなど、着実に収益率を上げています
ESG関連の部分に、福利厚生的な部分を記載するのは少し珍しい
今のような連休シーズンしかり、物流系の方々はとにかく休日面で不利なイメージあるので、それを払拭する為でしょうか😃
（もちろん、個々人によってはメリットにもデメリットにもなり得る部分なので、折り合いが肝心ですね）
分配金推移・増配率
トピック
✅分配金の上場来増配率は8.2％と全J-REITの中でも高い📈
➡今期～来期25年2月には、東北物件売却の利益上乗せあり
✅借入れの残存期間が5年以上（REIT平均4年を上回る）
➡金利も0.6％を切っており、こちらもREIT平均値より安い
✅テナントの契約期間の多くは（残存込みで）5年以下
➡長期では無いが、再契約と更新増額を盛り込んだ内容
✅今後も関西、関東を中心に物件を取得予定
指標にひとこと
分配金利回り：4.62% 高い
平均増配率８.２％（6年観測）
増配率自体は非常に高く、決算資料における1年後の予想も継続増配😃
また前述の売却益があるため、利益超過分配金を敢えて実施せずに温存、有事の備えとして手堅く行くようです
含み益：約454億円（16.7%） 普通
やや築古の物件を手放した結果、取得の3割増し近い利益を得る
基本的には取得＆更新増配のため珍しいケースですが、今後の価値上昇に期待😃
NOI利回り：4.73% やや高い
更新があった場合の、賃料総額に対する割合は2%くらい
多くのテナントが5年毎に、更新時の増額ありとしているため、増資と合わせて高いペースでのEPU増加に期待😃
NAV倍率：0.95 標準的
物流REITの中では、ピーク時の値上がり率も、下降時の値下がり率も、どちらも控えめ
かなり底堅いので、過剰に安くなりすぎる可能性は低そう
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：350,000円（利回り5.0％）
まとめのパッと見指標（リニューアル２）
MELR
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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