はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
を取り上げたいと思います。
最終的な証券の売買につきましては、各自の責任の範疇にてお願いいたします。
REITとはそもそも何ですか？と言う初見の方はこちらを
前回のREIT紹介記事はこちら
オフィス収益が手堅く、ディフェンス物件も追加！ヒューリックリート投資法人
引用：企業HPはここ👈
基本情報
ヒューリックリート投資法人は、
2014年2月に上場された、総合型J-REITの一つ
オフィスを中心に、やや景気敏感寄りの構成を主体としつつも、直近ではディフェンシブ系統のアセットも取得するなど、臨機応変な運営をされている模様
投資情報
※観測時点の数値です
ポートフォリオ・物件構成比率
🗾投資エリアが清々しい程の東京特化であることが目をひく
経済圏は大事なので、REITとしては正しい形ですね
オフィス、都市の商業施設、ホテルが従来の中心でしたが、
データセンターやヘルスケア施設と言った、ディフェンス系のアセットも全体の20％程度を目途に取得しています
上位物件
ヒューリック神谷町ビル（オフィス）552億円🥇
御茶ノ水ソラシティ（オフィス）381億円
ヒューリック虎ノ門ビル（オフィス）183億円
ヒューリック麹町ビル（オフィス）126億円
相鉄フレッサイン銀座七丁目（ホテル）115億円
今期については、オフィスの一部を譲渡しつつ、
🏨ホテルの追加取得を２棟行っている様です😃
ホテル2棟の内1つは、元々所持していたホテルの持分増加
共有持ち分50％➡100％に
２つのホテルの内、ザ ゲート ホテル雷門と言う物件は、
１～２階に食品スーパーを構えつつ、３階から上にホテルを構える、利便性の良い複合施設の様な物件
一般よりワンランク上のホテルで、最低でも15㎡以上ある広い部屋面積に、シックな内装色がいい感じ😃
HLCの来期以降の見立て通りにホテルの売上げが確保できるなら、収益への影響度合いも期待できるというもの😃
分配金推移・増配率
トピック
✅25年は、今のところは譲渡益の剥落による最終的なDPUの減額アリ
➡一旦は内部留保を使って水準を維持する流れ
✅利回りはそこそこ高めの4％台後半
➡EPUで見るなら3,350円くらいを基準に、プラス売却益の有無
✅都心のオフィス空室率の平均が5％台前半にまで下がる朗報
➡平均賃料増額の流れも併せて、東京特化のHLCにもプラスか
指標にひとこと
分配金利回り：4.72% 高い
平均増配率２.２％（9年観測）
2期目からの増配率はそこそこ
アセットの景気敏感色が強いので若干の上下こそしているものの、トータルで見れば安定した上昇を見せる
含み益：約731億円（18.8%） やや高い
4年目以降は、資産の入れ替えはほぼ毎期行われている様です
比較的売却益の分配金に占める割合も、5～6％程と高め
NOI利回り：4.09% 標準的
都心特化の割にNOI利回りが高いですが、シンボル的な他のオフィス特化REITに比べると、物件自体の売却益がそれほど高くない
一部マイナス評価のビルもあるので、賃料が伸び悩むかも？
NAV倍率：0.82 かなり割安
23年の間、1年かけて下げてきたREITの中でも、NAV倍率で見ればコロナの時期と同等まで下げてしまっているのは、REITの中でも珍しい銘柄
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：143,000円（利回り5.0％）
インカム面は申し分ない所なのですが、投資口価格がじわじわ下がるにしても、20年度と同等というのは些か下がり過ぎかと
所謂「ここが定位置」と言った感じで、投資口価格の上昇に対する重しがかかって、特に増資に待ったがかかる部分も含めて、多く保有するのは難しそうです
まとめのパッと見指標（リニューアル２）
HLC
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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