はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
- ヘルスケア＆メディカル投資法人（3455）
を取り上げたいと思います。
REITとはそもそも何ですか？と言う初見の方はこちらを
前回のREIT紹介記事はこちら
続伸するヘルスケア分野で唯一無二！ヘルスケア＆メディカル投資法人
引用：企業HPはここ👈
基本情報
ヘルスケア＆メディカル投資法人（以下：HCM）
”三井住友”
”シップヘルスケアホールディングス”
”NECキャピタルソリューション”の3つの企業がスポンサーとなる、2015年設立のREIT
それぞれが金融と顧客紹介、介護サービスそのもの、不動産運用に関するアドバイス、を担当しています
これらの会社のサポートを受けつつ、施設をオペレーターに長期貸し出しする事で、賃貸料による利益を上げています
投資情報
※観測時点の数値です
上位物件
シップ千里ビルディング （ヘルスケア）129億円🥇
神戸学園都市ビル （ヘルスケア）43.2億円
グリーンライフ守口 （ヘルスケア）41.5億円
SOMPOケア ラヴィーレ町田小野路 （ヘルスケア）35.8億円
SOMPOケア ラヴィーレあざみ野 （ヘルスケア）30.5億円
（過去に合併により固有銘柄として無くなったのを除けば）
現状日本ではたった一つだけのヘルスケア施設特化です
⭐ヘルスケア施設とは❓
・有料老人ホーム
・介護サービス付き住宅
上記のような施設が主体となっていますが、
他にも病院そのものなんて言うのも当然含んでいます。
形態としては住居特化に近く、また特定の層をピンポイントで狙いつつ、分野としても需要が高いことから…
ディフェンシブ銘柄に属していると言えます。
ポートフォリオ・物件構成比率
純度100%のヘルスケア施設特化
大部分は前述の、介護系の施設で占められています。
また、病院そのものにも投資と言うのは、
病院のリノベーション事業を行う事でもあり、耐震対策などが不十分であったり、築古の病院施設を買い取る
➡その後、それらへの対策を施して価値を上げ、見合った金額での譲渡・賃貸を行うなどと言った事業も
分配金推移・増配率
トピック
✅稼働率は堂々の100％（完全に需給ひっ迫で、空室率も最低値）
✅実際に施設を借りるオペレータ業者との契約は、原則途中解約はできない事と、10～20年と言った長いスパンでの賃貸契約がある事から、特に賃料が安定するしくみ
✅2年ごとに公募増資を行いつつも、投資口発行＜利益の増加であるので、分配金の著しい低下にも繋がってない
✅かつてはREIT中2番目と言う、飛びぬけて高いNAV倍率1.3倍ほどの割高銘柄であったものが、適正価格に落ち着く
✅REIT全体でも非常に小規模
ヘルスケア施設が資産の３割を占める、大和証券リビングのヘルスケア部分よりも規模が小さい
➡融資絡みでは政策金利の影響も高い傾向にありそう
指標にひとこと
分配金利回り：4.79% 高い
平均増配率3.7％（8年観測）
以前と比べれば非常に高い利回りになってきました
分配金は安定しているので、タイミングとしては悪くない
含み益：約102億円（13.2％） 低め
去年は１棟の譲渡も行っていますが、基本的に外部成長は買い一本
含み益が低いこと自体が、分配金の不安定化とは体制的に大きく絡まないので、若いREITなのもありあまり問題では無いかと
NOI利回り：5.54％ 高い
前回のサムティと同じく、関西圏の比重が高いので、物件の購入価格に対して稼げる賃料がとても多いです
NAV倍率：1.02 標準的
一時期、この分野が極端に他のアセットタイプに比べて暴騰していた時に比べると、充分な割安になってきたと言えますね😃
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：130,000円（利回り5.0％）
社会的にこの手のヘルスケア分野は切っても切れない
そう言う部分もあって、業務形態的な安定度は非常に高いため、割安タイミングでの購入は大いにありです
借入れ関係に他のREITに比べて不安があるので、そこをうまくこなして純利益率を高めて頂きたいですね
まとめのパッと見指標（リニューアル２）
HCM
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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