はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
を取り上げたいと思います。
REITとはそもそも何ですか？と言う初見の方はこちらを
前回のREIT紹介記事はこちら
物流不動産の老舗パワーで躍進中！CREロジスティクスファンド投資法人
引用：企業HPはここ
基本情報
物流不動産の取り扱いに特化した、株式会社シーアールイー
こちらがスポンサーを務める物流特化型REIT
2018年の上場以来、急成長を続けています😃
投資情報
決算月（６月・１２月）
※観測時点の数値です
上位物件・テナント
ロジスクエア大阪交野（物流）223.7億円🥇
ロジスクエア狭山日高（物流）178.6億円
ロジスクエア枚方（物流）150.9億円
ロジスクエア浦和美園（物流）130.6億円
ロジスクエア三芳（物流）117億円
平均築年数が、4.6年とREITの中では最も若い
それに見合った小綺麗な物流施設が多いですね
お手洗いや休憩スペースなども新しく武骨さのない、
商業施設のようなお洒落を意識した雰囲気があります
物件構成比率
関東圏70％、関西圏25％の他、佐賀県鳥栖市にも1棟
50年以上物流施設に携わってきた、不動産企業の系譜であるため、
開発力とテナント誘致力の高さをうたっています
以前は北海道にも1棟所持していたのですが、管理上の理由から売却
稼働率は堂々の100％！💪
トピック
✅資産規模と共に、若年ながら分配金も右肩上がり📈
（前述の北海道物件の売却から、13期のみほぼ2倍に）
✅築年数が非常に若いため、他のREITに比べて改装や維持など
資本的な支出は安価で済む
✅固定賃料の契約を結びつつ、賃料UPに応じるテナントは毎期50～100％
（その期が契約満了になった際の、再契約における賃料交渉です）
✅格付けは２つ JCR：A+ R&I：A
✅運用コストダウンの要因がかなり限られる
内部施設がシンプルな上に、なまじ最新の施設である分、エネルギーなどの固定費カットなど分りやすい所が絞れないのは、物流施設共通と言えるかと
✅2022年に、ロジスクエア千歳を売却
13億で入手した物件を、32億で売却しており、
同年12月の分配金はほぼ倍に跳ね上がりました（1年で言えば1.5倍）
⇒24年にかけて新しく5棟の取得など、外部成長のために物件を可能な限り多くする方針
なので、売却沙汰はそうそうない
✅売却理由が『遠隔地のため運用コストがかかる』
と報告書には書いてありましたが、それは取得前に事ですし
スポンサーの圧力でも掛ったのでしょうか？
指標にひとこと
分配金利回り：4.26% 標準的
21年ごろは物流施設が異常な人気を博し、投資口価格の上昇から利回りが急低下しました
現在は価格も落ち着いており、分配金の払いは年々増加しているので、良い利回りです
含み益：約267億円（16.7％） やや低め
資含み益はやや低いですが、現状は売却を前提にした戦略ではないので、問題ではないかと
NOI利回り：4.63％ 低め
稼働率は文句なしの100％であるので、
テナント契約更新の際、交渉でうまく賃料増額が出来るように期待です
NAV倍率：1.06 標準やや高め
物流不動産の加熱が落ち着いてきている他、
タイムリーな金利騒動が起きている事もあり、敏感なREIT共通のやや下げ
結果として適正価格になっている状況です
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：162,000円（利回り4.5％）
若いREITではありますが、高品質物件をスポンサーから融通して貰いながらの成長には大いに期待できます
コロナ禍は、逆に物流には有利な環境だったので、危機とは呼びづらく
継続的な分配金の上昇に期待を込めて、投資口を増やすのに悪くない機械だと考えます
まとめのパッと見指標（リニューアル）
CRE
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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