はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
を取り上げたいと思います。
REITとはそもそも何ですか？と言う初見の方はこちらを
前回のREIT紹介記事はこちら
ヘルスケア施設の規模は日本最大！大和証券リビング投資法人
引用：企業HPはここ
基本情報
国内３位の証券会社である大和証券グループがスポンサーを務めるREIT
実質的な住居特化として、マンション、シニア向けヘルスケア施設
見出しにもある通り、ヘルスケア施設としては日本最大規模の所有者です
投資情報
決算月（３月・９月）
※観測時点の数値です
上位物件・テナント
グッドタイム リビング センター南・プラテシアセンター南（ヘルスケア）111.5億円🥇
AIP勝どき駅前ビル（ヘルスケア）81.5億円
サニーライフ芝浦（ヘルスケア）62.8億円
グランカーサ難波元町（住居）58.2億円
ザ・レジデンス本牧横浜ベイサイド（住居）55.5億円
平均築年数は14.5年と、REITの中では若い部類です
誘致の強化と称して築浅の物件を積極的に取得するなど、物件の若年化にも積極的
シングル向けと言えども、家賃としては10万円前後
広く、清潔なキッチンなどを備えた、個人的に唆る部屋が多いですね
物件構成比率
関東圏56％、関西圏32％、三大都市を重視しつつ、広島や北海道など広く分布
主力はシングル向けで、マンションの7割を占めています
地域として半分は関東圏と言う方針
ヘルスケア施設は、シニア向けの介護付き施設だけでなく、病院も視野に
病院自体の価値向上を兼ねたリノベーションを行い、同時に資産の流動性も高めようとする点は共通
トピック
✅5年間で、分配金の平均増配率が2.3％
８棟（マンション７、ヘルスケア１）の増資がされたため、賃料収入が増益に寄与する事が期待されている
✅ヘルスケア施設は契約が１０~２０年と長く、安定収益の柱
✅賃料動向は全国的に上向き（特に主力の関東が７％の伸び）
✅スポンサー取得の物件は新築がほとんどのため、継続的な外部成長に期待
✅現在の内部留保は74億とかなり豊富
（2020年時点では82億の内部留保があり、1年あたり3億円弱の取り崩しを行っている）
✅入替え物件の賃料増額が多い一方で、契約更新は据置き賃料が9割以上を占めている
指標にひとこと
分配金利回り：4.01% 標準的
現状の利回りは、REITの標準レベルと言った所
計算上の増配率を維持できたとしたら、五年後に4,930円ほどに
ですが、IRの発表では据置きとなっているので、厳しいかも知れません
含み益：約1,295億円（28.7％） かなり高い
ここ4年は譲渡・売却を行っておらず、入替えでは無く増資を主体にしています
一定以上の築年数を経た物件の売却を行う事はあるようですが、あくまでその後の賃貸収益を重視しているので、マイナスの売却益も多くあります
NOI利回り：5.26％ 高め
古い物件を譲渡して一時的に下がっても尚、標準以上の利回りを維持できているのは流石😃
NAV倍率：0.96 標準的（ちょい安）
10年ほど前から、標準の1倍前後を維持しつづけ
利回り4％前後と共に安定し続けているのは、ある意味凄い事だと思います
住居特化の面目躍如ですね
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：100,000円（利回り4.4％）
内部留保の蓄えが相当あるので、分配金の維持はできるとして
年1回のペースで公募増資があるとしたら、そこに乗らせていただくのが良いと思いました
公募増資発表の際の変動と、実際の売り出し価格が-2.5～3.0％くらいのディスカウントとすれば、10万～10万5千くらいを見ても良いのではと思います
まとめのパッと見指標（リニューアル）
大和L
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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