はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
を取り上げたいと思います。
REITとはそもそも何ですか？と言う初見の方はこちらを
前回のREIT紹介記事はこちら
超安定財務で続々増資と増配中！三菱地所物流リート投資法人
引用：企業HPはここ
基本情報
国内２位の不動産会社である三菱地所がスポンサーを務めるREIT
物流特化型をベースとしつつも、インフラ不動産の取り扱いもあり
ディフェンシブな分野で急成長を続けています😃
投資情報
決算月（２月・８月）
※観測時点の数値です
上位物件・テナント
ロジポート川崎ベイ（物流）360.0億円🥇
ロジポート相模原（物流）213.6億円
ロジポート橋本（物流）182億円
ロジスタ・ロジクロス茨木彩都A棟（物流）151.5億円
ロジクロス名古屋笠寺（物流）144.2億円
平均築年数は7.6年と、前回のCREほどでは無くともかなり若い部類です
マルチテナントの物件がほとんどを占めている
その分、大口の一斉退去などによる収益へのダメージ抑制が効いている印象です
物件構成比率
関東圏55％、近畿・中部地方35％、残りは福岡と言う構成
現状は『その他』の部分は底地のみとなっています
この点の方針として、ポートフォリオの20％以下の範囲内で
研究施設（Ｒ＆Ｄ）、データセンターなど、インフラ産業不動産への投資も可能としており、守備的で柔軟な構築を推進しています
トピック
✅5年間で、分配金の平均増配率が7.3％と驚異的な伸び📈
来期の平均賃料も、前期比で7～8％アップ⬆見込みとされている
✅5年間（10期）の中で、6度の公募増資を行い資産規模も4倍に
✅上場来の調達金利が0.5％以下、LTVも35～40％の範囲内で財務的な余力が大きい
（REITの平均値を、金利は0.1％以上、LTVは5～10％は下回る）
✅スポンサーの力が強い
✅若年ながら格付けが高い JCR：AＡ
✅固定費削減の手段が限られる事以外は、取り立てて問題ないように思えます
✅収益は完全に家賃頼み
現在の物件の地理的にも、本業が順調であることも含めて、物件の売却はまず考えられない
なので、NOIの確実な上昇と賃料水準の確保に注力して頂きたい
指標にひとこと
分配金利回り：3.91% 標準的
現状の利回りは、REITの平均値を僅かに下回る程度の標準レベル
トピックでも挙げたように、年あたりの増配率が非常に高い7.3％
継続的な上昇を見込んでいる点に期待が高まります😃
含み益：約414億円（15.8％） やや低め
資含み益はやや低いですが、現状は売却を前提にした戦略ではないので、問題ではないかと😃
NOI利回り：4.85％ 標準的
既存物件の賃料を上昇改定されていますし
新規物件もしっかりと稼働率の確保（100％）が出来ているので、こちらも問題ないと思われます😃
NAV倍率：1.01 標準的
例によってここも21年ごろにNAV倍率1.5倍程度と、大変な値上がりをしていました😅
今はその割高感もなく、1倍での利回りもまずまずである事から、健全な価格帯であると思われます
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：368,000円（利回り4.2％）
分配金が来年度も同じパフォーマンスで伸びるとしたら、
その時点で利回り4.5％に達する、と言う考えで希望価格を打ち出してみました
それでも40万円弱と、株価に置き換えても中々勇気のいる値段
ただ、物流特化としては穴らしい穴も無いと言うのは、素晴しい事だと思います
まとめのパッと見指標（リニューアル）
三菱
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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