はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
- Oneリート投資法人（3290）
を取り上げたいと思います。
REITとはそもそも何ですか？と言う初見の方はこちらを
前回のREIT紹介記事はこちら
築古の中規模オフィスの利便性を推す！Oneリート投資法人
引用：企業HPはここ
基本情報
Oneリート投資法人（以下：OneR）
投資情報
決算月（３月・９月）
※観測時点の数値です
上位物件
大博多ビル（オフィス）106.5億円🥇
東京パークサイドビル（オフィス）104.5億円
肥後橋センタービル（オフィス）89.3億円
ONEST元代々木スクエア（オフィス）75億円
ONEST神田スクエア（オフィス）73.5億円
ビル系の例にもれず、最寄り駅から10分以内とアクセスに優れている
築古の物件が多いため、割と武骨なビル然とした物件が多い
ONEST（オネスト）と言う独自のブランドについてはその限りではないようで、外装からして現代的な雰囲気を出しています
物件構成比率
トピック
✅21年ごろから、空室率・退去率の高止まり見通しが続いている
✅20年度を境に、現在まで連続減配中⤵
🔴決算事情では光熱費の増加や、修繕費の増加を挙げている
🔴他、退去と入居の割合が大きいので、フリーレント期間が増えた事によるNOIの低下も響いていると思われる
✅特に目立ったところはありません
指標にひとこと
分配金利回り：5.22% 高い
平均増配率1.8％（8年観測）
REITの中では上位に入り、6%を超えた時期もある
ただ、前述の通り増配は今のところ厳しく、減配続き
含み益：約176億円（14.2％） 標準的
築古物件を取り扱う場合の利点として、修繕によるバリューアップが狙いやすいと言う一般的？な意見があります
安く手に入れて、家賃や鑑定額を引き上げてから捌くのは、トーセイなどが得意としている方法
NOI利回り：5.14％ やや高め
NOIは5％と、REITの稼げる目安をクリアしています
ただし、5.7％少々を境に徐々に減少しており、先行き不安が付きまとう
NAV倍率：0.89 やや割安
NAV倍率はやや割安
ただし、証券サイトのアナリスト評価などは目標価格が24万未満とさらに安く
個人投資家に至っては20万程度が見られていたり、条件付きの買い意見が強い
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：242,000円（利回り5.5％）
前回の森ビルとは対照的に、小規模個人投資家としては厳しい💦
全体的に築年数が高い事
それに伴う修繕費が嵩むのは、一部の築古特化リートに共通している
分配金の増減率を考えて、いずれ未来の配当利回りに賭けるのか
本投資法人を短期保有して、値上がり益も含めた利ザヤを取るか、とても好みが分かれる所
まとめのパッと見指標（リニューアル）
OneR
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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