はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
を取り上げたいと思います。
最終的な証券の売買につきましては、各自の責任の範疇にてお願いいたします。
REITとはそもそも何ですか？と言う初見の方はこちらを
前回のREIT紹介記事はこちら
商業施設と底地で手堅さ重視！エスコンジャパンリート投資法人
引用：企業HPはここ👈
基本情報
投資情報
※観測時点の数値です
ポートフォリオ・物件構成比率
🗾投資エリアが一般的なREITとは全くの逆で、
関東圏に一部の物件がある以外は、関西圏が主体
次点で九州地方の投資割合が高いのは、かなり異彩を放っています
ポートフォリオの構成は、商業施設と底地の2種類
底地についても、オフィスなどの施設ではなく商業施設の底地であるため、ある意味では商業施設特化の様なものですね😃
上位物件
福岡春日プロジェクト（底地）（底地）104億円🥇
tonarie南千里（商業施設）72億円
tonarie栂・美木多（商業施設）69.9億円
ヨシヅヤYストア西春店（商業施設）46.1億円
シュロアモール長嶺（商業施設）46億円
中小規模の商業施設が中心で、その性質上単独テナントの物件も多い
ラ・ムー、TRIAL、ニトリ、ドラッグストア、ケーズデンキ等、
地域と生活に密着した、良く知られるブランドがいくつも
唯一の大型物件は、前述の上位物件の1番目にもある
福岡春日プロジェクト
👆に紹介リンクあり
大きくても２～３階層で、基本１棟構成なエスコンジャパンですが、この物件に限ってはマルチテナントで、複数の棟で構成されている超大型商業施設😃（の底地）
周辺に住宅も多く、近隣の客層を一堂に集めるのは地方のモールらしくて良いですね
分配金推移・増配率
トピック
✅現在の投資口価格に対して５％と高めの利回り
➡来期～25年度にかけても、概ね横ばい圏の見通しなのでインカムは⭕
➡23年は6.6億の賠償金が乗っていたため、無視推奨
✅そろそろ発生から１年半は経過しているものの、未だに言われる行政処分の件
✅借入がほぼ変動金利で構成されているため、利払い増加の懸念あり
➡新規の借入れが、数少ないスワップ固定による（利息1.1％程）
✅投資対象の方針変更で、レジデンス等を取り入れる意向を示す
➡特化型REITを好む層からは、後発の総合化はイマイチ受けが良くない
✅外部成長について、上記の投資方針変更のみ
➡数値的に具体化された条項がない
✅内部成長について、個別テナントの催事や、部分的なリノベーションについて紹介されているものの、他のJ-REITでは補足される『○○をしたので△△円の収益増加』と言った情報がなく、具体的な数値の方が不明なまま
指標にひとこと
分配金利回り：5.05% 高い
平均増配率-５.１％（5年観測）
上場初年度が最も利回りが高く、投資口価格ベースなら今が一番低いまであります💧
来期は横ばい見通しで、増配率からの計算式による5年推定のような結果にはならない筈ですが、やや苦しい状況
含み益：約33億円（4.7%） 極めて低い
底地などの安定化メリットを享受するので、売却の予定は無いかと思いますが、物件の評価がデータ上では下落の一方なため不安を煽ります
NOI利回り：4.80% 高め
地方物件持ちに共通する、NOI利回りの高さ
固定資産税などの引かれものも、基本低めなのは有難いかも
NAV倍率：1.07 やや割高
純資産の価値が若干下がっているので、投資口がやや上昇していることもあって割高傾向
狙うならもう少し下
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：106,000円（利回り6.0％）
時価総額が非常に低いコトに加えて、
目の上のタンコブが非常に多い総合型への転身には、疑問符を投げかける意見もしばしば見られますね
住居を取得する方針については、サムティよろしく初期投資を抑えて、収益率を高く保つ方向性としてアリだと思います
未だ尾を引くマイナスイメージについて、各々が受け入れられるかどうかという所
まとめのパッと見指標（リニューアル２）
EJR
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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