はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、『J-REITってそもそも何でしたっけ？🤔』のおさらいです
過去記事のリニューアルとなっております
本ブログに目を通して頂くにあたり、主観による感想も含むことを御理解の上、
最終的な証券の売買は、個人の責任の範疇にてお願いいたします。
REITってどういうもの？
REITの意味
REITは、"Real Estate Investment Trust"の頭文字をとった略称で、
・Real Investment ＝不動産
・Investment Trust＝投資信託
一般的な投資信託と同じく、投資家から資金を集めて不動産を購入
賃貸や売買で得た収入を、運用利益として投資家に還元します
運用するのが、一般の株式から不動産に置き換わった感じですね❗
REITの扱い
小口で売買できる証券として、東京証券取引所で扱っています
そのため、株式と不動産投資を兼ねています
個人でも簡単に、不動産のオーナーになれる事になりますね❗
次は、簡単なメリットとデメリットについて挙げていきます
REITの簡単なメリット・デメリット
✅高価な現物不動産と異なり、株式の様に数万～数十万での取引ができる
✅現物不動産と異なり、株式のように簡単に売買ができる
✅不動産の運用は専門家が行うため、個人での管理は不要
✅１つの銘柄で複数の物件を持つため、一定のリスク分散効果がある
✅投資家に分配される利益の割合が高い
安定した家賃収入で、副収入をコツコツ得るのに適しています
✅現物不動産と同じく災害によって建物が損壊してしまうリスクがある
✅現物不動産の投資とは違い、購入のため銀行の融資などは受けられない
✅投資口の最小単位が株式よりも高価（１株投資は数百円～数千円）
✅株式ほどの大きな値動きはないため、売買益は狙い辛い
次は、株式と似ているREITの主要な用語について説明します
REITで使われる主要な用語
投資口価格
株式で言う『株価』にあたりますね
J-REITの投資口は、そのままの価格で一口が購入の最小単位です
株式の場合は100株が最小単位の”単元”
しかし今の株式には、1株ずつのミニ株購入があるので、
株式の単元購入の様に、ある程度まとまったお金が必要に
投資口価格は、約4万円～70万円ほどの幅広さ
分配金利回り
株式で言う『配当金利回り』にあたりますね
今のJ-REITの利回りは、前述の通り全体平均で4.7％
株式の平均が2％と言われているので、インカムは2倍以上あります
REITは常に配当性向が90～100％となっていますが、
これは税制特例によって法人税の免除があるためで、通常よりも多くの利益を投資家に還元する事が可能になっています
NAV・NAV倍率
株式で言う『PBR』と似た意味になっています
Net Asset Value＝純資産総額 の略称
これを投資口数で割ったものが、NAV倍率と呼ばれています
1.0を基準に、小さいと割安で、大きいと割高と言う点も共通
現実的な範囲では0.5～1.5倍ほどで、株価ほど大きな差がない
NOI利回り
Net Operating Income＝純収益 の略称で、
収入から経費（固定資産税や管理費など）を差し引いた、実際の利益、収益力
銘柄内の平均が5％くらいあると高い、
と言われていますが、資産価値や物件のタイプによりけり
LTV
株式で言う『有利子負債比率』そのままになりますね
Loan To Value の略称で、
REITは借入からの物件取得で成り立っているので、株式よりは平均的な割合は高い傾向にあります（株式なら20％未満もあり得る）
J-REITは概ね、35～60％の範囲を推移しています
40%以下はかなり低く、50％以上はかなり高い方です
含み損益率
持っている物件の、購入価格と鑑定価格の関係になりますね
鑑定価格÷購入価格 や 鑑定価格－購入価格
この差が大きい程、シンプルに売却した時の利益が大きかったり、賃貸価格が上昇したりなど、期中の収入への影響が
平均調達金利
有利子負債に対して、返済する時の金利はどれくらい？ですね
LTVの項目でも書いた通り、J-REITはどこも資産の半分弱くらいを、金融機関からの借入れが占めているので、ここの金利が高いと利益を圧迫して、後の利回りに影響が出ると言われています
現在は0.7％～0.8％くらいが並で、0.3％台や1％台のREITも
・格付けの高いREITは総じて金利は低い傾向
・返済期限の長い借入れは高く、短期で返す借入れは低い傾向
・特定の用途に絞る事で、安く借りるパターンも
政策金利が上昇したら、徐々にこの数値も自然と上がっていく事になりますね
おわりに
ひと通り目を通したいキーワードは、これくらいになります
次回はアセット…不動産の種類を見ていきたいですね
拙い内容ですが、これからもどうぞよろしくお願いします
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