はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
を取り上げたいと思います。
本ブログに目を通して頂くにあたり、主観による感想も含むことを御理解の上、
最終的な証券の売買は、個人の責任の範疇にてお願いいたします。
そもそもJ-REITとは何ですか？
日本リート投資法人の投資情報
引用：企業HPはここ👈
基本情報
投資情報の早見表
※観測時点の数値です
ポートフォリオ情報・上位物件
🥇汐留ビルディング（オフィス） 716億円
🥈東急プラザ表参道（商業施設）450億円
🥉恵比寿プライムスクエア（オフィス）307億円
🟡霞が関東急ビル（オフィス）306億円
🟡神戸旧居留地２５番館（商業施設）213億円
🗾投資エリア
70％程度が東京に集中
5区の割合が60％ある他、3大都市圏重視のため関西も多い
関西投資も大阪市の割合高い
🏢アセット比重
約70％以上を都市型のオフィスと商業施設で占める方針
🚉駅隣接型の施設を徹底しており、繁華性を重視
🏠アセットタイプ
都心重視なだけあり物件の平均値が非常に高額💴
上は700億～最小でも23億で、商業施設はモール型が殆ど
トピック
✅前回の決算に引き続き、自己投資口の継続取得を掲げている
➡分配金の寄与度は＋174円とされており、かなりの数値
✅下限分配金を8,700円／期と定めている
➡以前は9,300であったが、分配方針の変更
✅旗艦の汐留ビルディングの稼働率が95%前後に回復📈
➡去年は大型退去で75％以下にまで低下したため
✅借入れの平均残存は並ですが、金利は0.6％未満と抑えられている
✅要のオフィスで、関西圏の入替え増減はトータルで▲3.9％📉
✅東京は上述の課題物件の影響が止み、ギリギリ±０
✅内部留保の取り崩し額が大きく、前の期で1000円／口を使う
➡24年の取り崩しは200円台に抑えるも、残りは1200円少々
✅当面は稼働率を維持しつつ、継続的な賃料増額改定に期待
✅自己投資口取得は、最大で発行済みの3.7%相当を目標
指標にひとこと
分配金利回り：5.28% 高い
平均増配率０.３％（10年観測）
まだまだ利回りとしてはかなり上位ですが、通算で見ると局所的な大幅増はあるものの、巡航分配金がまだまだと言う雰囲気
含み益：約927億円（17.3％） 並くらい
含み益の上昇は、2010年代後半を境に停滞か、やや下がり気味
去年よりも1ポイント以上低下しています
NOI利回り：3.76% やや低め
更新増額改定などが数年前から、他のオフィス型などに比べるとかなり控えめで、0.5％を割る程
NAV倍率：0.74 かなり割安
自己投資口の取得により価格向上を試みている最中ですが、J-REIT全体で見ても前の期からの下げ幅が多い方です
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：300,000円（利回り5.8％）
事情ありきとは言え、下限分配金の引き下げが痛手
一部のオフィスリートで同様の下限設定を行った銘柄は、既に下限を超えて通常の分配ができている銘柄もいくつかあるので💧
特化型の似たジャンルでも、単純な指標面で勝る銘柄があるため、敢えて優先度を上げていく事は無いかも知れません
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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