はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
フロンティア不動産投資法人（8964）
を取り上げたいと思います。
本ブログに目を通して頂くにあたり、主観による感想も含むことを御理解の上、
最終的な証券の売買は、個人の責任の範疇にてお願いいたします。
そもそもJ-REITとは何ですか？
フロンティア不動産投資法人の情報
引用：企業HPはここ👈
基本情報
フロンディア不動産投資法人（略称：FRI）
投資情報の早見表
※観測時点の数値です
ポートフォリオ情報・上位物件
🥇三井ショッピングパーク ららぽーと新三郷（商業施設）340億円
🥈イオンモールナゴヤドーム前（商業施設）248億円
🥉ゆめタウン広島（商業施設）232億円
🟡池袋グローブ（商業施設）208億円
🟡池袋スクエア（商業施設）204億円
🗾投資エリア
かなり全国に分散しており、関西30％が最も多いのも珍しい
ほぼ東京と、関東圏とでポートフォリオを三分しつつ、地方都市にも少数保有
🏢アセット比重
商業施設用の底地も含めての商業施設100％
🏠アセットタイプ
ららぽーと、イオン、スクエアなどと言った大型のショッピングモールが主体
30億以下くらいの下位物件には、コストコや家電量販店のような単一テナントも
✅その他
トピック
✅前期比で借入れ平均が0.1ポイント増えて0.66％に
➡現在のJ-REIT平均にくらべればまだ低い方
✅利回り4.85％は、現在のJ-REIT平均よりは高い部類
➡2200円／期が来期まで続き、内部留保を2～30円ほど取り崩して維持している
✅全契約の65％ほどがマスターリース形式
➡ほぼ固定賃料制
✅新規物件1棟の賃料増加影響は、収益の1.5％ほど
➡一方で別物件のダウンタイムで－2.5％ほどある
指標にひとこと
分配金利回り：4.85% 高め
平均増配率１.４％（１０年観測）
増配率はかなり低い方ですが、分配金はかなり安定している方
投資口価格が大きく上昇により、5％を切ってしまいました
含み益：約1200億円（30.2％） 高い
J-REITでは11位に位置するかなり高い含み益を保有
定期的な資産入替えにより、売却益を捻出して分配や留保に活かされています
NOI利回り：4.92% 高い
商業施設特化の例に漏れず長期固定賃料主体
一方で更新のある物件の、収益増加率は前述の通り相当なもの
NAV倍率：0.90 やや割安
7万円台だった以前には及びませんが、利回りを考えればまだ割安な部類
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：88,000円（利回り5.0％）
不景気でも減配に至らないものの、今は他のアセット銘柄が調子いいので遅れを取っていますし、本格的な増配が物件売却益などの影響以外で、いつ頃になるかが気になる所です
コスト増の影響が内部成長を上回っていないのはありがたい
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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— たっつん＠J-REIT推し投資家２年生🔰＆ブログ２年生🔰 (@tatsu326099) 2025年2月26日
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