はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
- ヘルスケア＆メディカル投資法人（3455）
を取り上げたいと思います。
本ブログに目を通して頂くにあたり、主観による感想も含むことを御理解の上、
最終的な証券の売買は、個人の責任の範疇にてお願いいたします。
そもそもJ-REITとは何ですか？
ヘルスケア＆メディカル投資法人の投資情報
引用：企業HPはここ👈
基本情報
ヘルスケア＆メディカル投資法人（略称：HCM）
ヘルスケア＆メディカル投資法人
2015年3月に上場された、ヘルスケア施設特化型J-REIT
現状唯一のヘルスケア分野に特化
スポンサーは複数ありますが、主にシップヘルスケアHDと、NECキャピタルソリューションと言う会社が務めています
投資情報の早見表
※観測時点の数値です
ポートフォリオ情報・上位物件
🥇シップ千里ビルディング※オペレータ１（ヘルスケア） 129億円
🥈シップ千里ビルディング※オペレータ２（ヘルスケア）（129）億円
🥉神戸学園都市ビル（ヘルスケア）43億円
🟡グリーンライフ守口（ヘルスケア）41億円
🟡SOMPOケア ラヴィーレ町田小野路（ヘルスケア）36億円
🗾投資エリア
ポートフォリオは、３分の１が関西圏となっている
地方にもかなり分散しており、逆に東京の割合は２割以下
🏢アセット比重
ヘルスケア施設１００％の唯一のJ-REITです
もう１銘柄は他所と合併したため貴重
🏠アセットタイプ
3～数十億円くらいの物件が主体
有料老人ホームや、サービス付き高齢者住宅がメイン
現在は１棟のみですが病院そのものも対象に入っています
✅その他
耐震基準を満たしていない病院をバリューアップして、収益性を高めた上で貸し出すような事業も行っています
トピック
✅現在の利回りは5.9％
➡ほんの１年半ほど前は全銘柄で一番NAV倍率が高く、利回りも3.5～4％未満でした
✅稼働率はほぼ常時１００％を維持
➡またオペレーターの契約スパンが１０～１５年とかなり長期、かつ原則途中解約は無しの契約のため収益は安定
✅固定金利の割合も１００％を維持
➡若干、借用年数が平均より短め
✅２４年に引き続き、２５年は支払利息増加による分配金ダウン📉
✅営業収益そのものは２４年に引き続き据置き
✅過去の増資においては、希薄化による減配に繋がっていない
指標にひとこと
分配金利回り：5.90% 非常に高い
平均増配率２.５％（7年観測）
利回りは１５位以内に入る程高いです
かつてはコロナ無配を喫したホテルを除けば、最下位になるほど低い利回りでしたが、NAV倍率が標準値になった事で相対的に上がっています
含み益：約120億円（15.0％） 低め
含み益はJ-REITではかなり低い方です
原則売却をしていないため、そう言う方面での分配金への寄与度はほぼ無いものとして扱います
NOI利回り：5.51% 高い
原資に対するパフォーマンスはJ-REITでも相当高い方です
一方、契約のスパンがものすごく長い固定賃料制のため、最終的な純利益はインフレに対して他のJ-REITより弱めな側面も
NAV倍率：0.91 やや割安
かつてはJ-REITで最も高いNAV倍率であったほどですが、利回り的な意味では購入も視野に入る範囲になりました
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：105,000円（利回り6.0％）
純粋なインカム特化銘柄⭕
長期固定賃料かつ、常に需要がありカツカツの分野なので、収益自体が減退はしない見込みになっています
一方で、現在のややインフレ環境においては、他REITの様に改定や更新ができない事もあり、現在は相対的に不利です💧
それでも以前と違い利回りは格段に上昇しており、固定賃料は固定賃料なりに、節目で大きく上昇する可能性もあるので、そこに期待したいですね
増資頻度はそこそこ高いこともあり、その際に希薄化による減配を喫して、利息とのダブルパンチを食らわない様にしていただきたい所存🙏
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
𝕏の相互フォローなどで、銘柄の話とか出来ると嬉しいです
こちらのグループに参加中
