はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
- 日本プロロジスリート投資法人（3283）
を取り上げたいと思います。
本ブログに目を通して頂くにあたり、主観による感想も含むことを御理解の上、
最終的な証券の売買は、個人の責任の範疇にてお願いいたします。
そもそもJ-REITとは何ですか？
ヘルスケア＆メディカル投資法人の投資情報
引用：企業HPはここ👈
基本情報
日本プロロジスリート投資法人（略称：NPR）
投資情報の早見表
※観測時点の数値です
ポートフォリオ情報・上位物件
🥇プロロジスパーク草加（物流施設） 514億円
🥈プロロジスパーク八千代1（物流施設）390億円
🥉プロロジスパーク茨木（物流施設）383億円
🟡プロロジスパーク京田辺（物流施設）358億円
🟡プロロジスパーク市川1（物流施設）339億円
🗾投資エリア
ポートフォリオは、50％以上が東京外の関東圏となっている
国道１６号や、圏央道沿線のインターチェンジ付近を重視
関西圏も港中心に30%以上あり、この２地区のみで90%に届く
🏢アセット比重
上記の通り、物流施設100％となっています
🏠アセットタイプ
テナントはマルチタイプのものが80％、シングルテナントのものが20％の配分
✅その他
初の資産入れ替えに伴う売却を行い、約110億の利益
今後のDPU上昇に活かされる見込み
物件の取得余力は1800億（新規取得前は2000億）と膨大
トピック
✅現在の利回りは4.73％
➡物流系銘柄の高騰が止み、今のJ-REIT平均よりは下回るものの高い利回り
✅売却益を活かして２５年は大幅な上方修正
➡5,100円／期ほどの予想から、5,600円まで10%近い上昇📈
✅売却は均等に5回に分けて発生するため、27年までボーナスは続く
✅40％のLTVはJ-REITの中でも非常に低い
➡固定率も95％ほど
➡残存年数は多少短縮しても4.7年あり、こちらも目安以上
✅特筆するネガティブな所は無いと思われます
✅賃料平均は期ごとに3～4％と安定上昇中
指標にひとこと
分配金利回り：4.73% 高い
平均増配率３.６％（10年観測）
J-REIT全体が安価になり、5%以上が大量に並ぶ中での利回りは40位台
大幅増配予想で一気にランキングを上げてきました
含み益：約3468億円（39.8％） 非常に高い
含み益はJ-REITでもかなりの上位
今回の入れ替え対象になった２物件に至っては、平均75％ほど
前述の通り今後5期にわたる増配に寄与しています
NOI利回り：5.15% 高い
前述の通り再契約時の改定率は３～４％台で連続推移
EPUの部分も1～2％で安定上昇しています
NAV倍率：0.82 かなり割安
年明けから若干の上昇はしていますが、一時期と比べるとまだまだ非常に割安な範囲です
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：224,000円（利回り5.0％）
高めの増配率、非常に高い含み益に加えて、財務面も良好とかなりの優良所の銘柄と思われます
最近はJ-REITの投資口価格の分割が進んでおり、口の大きさで言えば高価な部類にはなっていますが、もともと30万を超えていないため、まだ良心的な範疇の価格帯
向こう3年は売却益による大幅増配もあるため、底打ったと考えられている現在が大きなチャンスではないかと
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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