お疲れ様です、TATSUです。
今回は、
- 日本プライムリアルティ投資法人（8955）
を取り上げたいと思います。
前回のREIT紹介記事はこちら
都市の大型施設で稼ぐ！日本プライムリアルティ投資法人
引用：企業HPはここ
基本情報
日本プライムリアルティ投資法人（以下：JPR）は
日本のREIT史上で5番目、2002年に上場された
東京圏を中心に多数のオフィス
時点でこちらも都市部への商業施設を構えるREITです
投資情報
決算月（６月・１２月）
上位物件・テナント
大手町タワー(底地)（底地）360億円
オリナスタワー（オフィス）313億円
新宿センタービル（オフィス）243億円
東京スクエアガーデン（オフィス）184億円
兼松ビル（住宅）163億円
これ以外にも、川崎ダイス
と言う物件があり、個人的にはとても馴染みがあります。
出張中、主に映画を見に行きました（トップガン・マーヴェリック５回ほか）
物件構成比率
2022年に9回目の公募増資を行うなど、依然として積極的な拡大を目指しています。
引用：公式HP
また、直近の入れ替えにより21億程度の譲渡益を発生させ
内部留保を45億円まで拡充するなど、財務的な安定性の確保にも余念がありません。
資産と含み益の伸びグラフ
トピック
4500円／一口の内部留保があり、今期は350円を活用…7年相当の余力
✅2009年6月のみ半減するも、分配金も5,400円⇒7,600円へと順当に増配
✅LTVもREIT全体で低めの40％を維持しており、安定重視で運用している
JCR：AA（安定的）、R&I：AA-（安定的）と格付けもかなりの高評価
✅テナントの契約更新において、85%ものテナントが賃料現状維持になる他、
新規入替えテナントに至っては50％ほどが、退去前の旧賃料から減額になる
運用コスト増加もあるため、増配にはやや時間はかかる
✅負債の返済率自体は上昇中
✅しいて言えば、30万超えなので若干勇気が必要な投資口価格
指標コメント
分配金利回り：4.35% 標準的
22年12月の第42期までに7,800円に増加しています。
下限設定も持っているので、水準として安心感の持てるレベル
含み益：約1,272億円（27.5％） 高い
22年度は非常に高い入替えの収益で、分配金を維持しつつも5~6億の内部留保にも繋がっています。
NOI利回り：4.50％ 低め
主力である都心のオフィスが低めなので、平均値をかなり押し下げています。
テナントゼロになった五反田ビルの代わりに入る３つのビルは、特に早い段階での埋め戻しを期待したいです。
逆に東京以外の関東や、地方のオフィス収益は目安以上のものがあります。
NAV倍率：090 やや割安
去年まで1倍～1.4倍を推移していましたが、今期は割安になっています
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：338,000円（利回り4.5％）
オススメできると思います。
・内部留保の強い下支えがある
地道なインカム勢としては、この2段構えが心強い
一方で、
収支がマイナス3億になっている光熱費料金
稼働率が7～80％まで低下した物件のリーシング
この辺は、サステナビリティ関係で直接コストカットをしたり、テナント誘致へプラスに働かせるなど、外部機関の連続高評価にたがわぬ成果が上がる事を期待します。
まとめのパッと見指標（リニューアル）
JPR
以上になります。
REITに関心を持って頂けたら幸いです。
前回のREIT紹介記事はこちら
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