お疲れ様です、TATSUです。
今回は、
- インヴィンシブル投資法人（8963）
を取り上げたいと思います。
前回のREIT紹介記事はこちら
ホテル型の逆襲一番槍？インヴィンシブル投資法人
引用：企業HP
基本情報
インヴィンシブル投資法人（以下：INV）は
関東を中心としつつも、海外も含めた広い地域にホテルを構える、
ホテル型REITの中では資産規模最上位のREITです。
投資情報
決算月（６月・１２月）
上位物件・テナント
ウェスティン・グランドケイマン・セブンマイルビーチ・リゾート＆スパ（ホテル）300億円
ホテルマイステイズ五反田駅前（ホテル）265億円
ホテルエピナール那須（ホテル）210億円
ホテルマイステイズプレミア赤坂（ホテル）207億円
最大の海外リゾート系の他、
”マイステイズ”系統の宿泊特化…ビジネス利用向けのホテルを相当な数もっているようです。
物件構成比率
全部で127棟、4,914億円の物件を所持
『その他』で一括りにされている分布
北海道：約13％、九州：約7％、海外：約7％
トピック
ホテル型の中では、一足早くコロナ抜けを果たす流れ
✅報告されているデータの上では、全国平均を20%程上回る稼働率を維持している
相対的に被害は少なかったようです
✅ホテル固有の利点で、好調期であれば時価における利回り７％前後もある
このREIT、実はほんの10年前までは住居75％を持った総合型だった
✅10年間のアセット比は以下の通り
素人考えではありますが、オフィス×住居の二刀流で他のREITが活躍を見せている
であれば、こちらもホテル特化に舵を切らずにバランス運営が出来ていれば、と
スポンサーないし、運用会社の意向と言われればそれまでですが
フォートレス・インベストメント・グループは、どうにも良い噂がないようですし
指標コメント
分配金利回り：4.23% 標準的
今期から標準的な利回りに回帰
19年以前の水準に回復するには、まだまだ時間を要すると報告されています。
含み益：約951億円（19.4％） 高い
21年に13棟ものレジデンスを売却して、33億の利益を出している様ですが
これは運営資金の充填にあてられているので、投資家への還元は実質ナシ
NOI利回り：4.40％ 低い
この数値に関しては現状仕方ない部分があるので、更に来年以降の吉報を待たれる方がよいかと
NAV倍率：1.06 やや割高
他の指標が申し分なければ、多少割高でも掴むべき（融資に有利だったりするので）
ここに関しては額面通り”高い”と言わざるを得ないかと
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：50,000円（利回り4.8％）
オススメは難しいと思います。
結果論ですが、コロナで2万円台の最安値を記録して
その時点で買いに走った様な方は、持っておけば10％以上の利回りを享受できてはいます
配当投資のスタンスに則るなら
・徐々に増配していく、累進配当のスタンスもしくは、名言せずとも配当実績がそうであるか
この2択でなくてはなりません。
前者の場合は、
②マリモの様な地方系で相対的に利益率が高いREIT
後者の場合は、
①野村不動産MF、イオンリートの様な、実績が徐々に右肩上がりをしているREIT
※一部オフィス型は下限設定を設けていますが、余り状況が良くないので除外
INVはどちらにも該当しないので、非常に勇気のいる選択かと思います。
安く買って最終的に売却益まで得た
そういう”カチグミ”の方に関しては、素直に「良かった」と、選択を出来なかった立場として称賛を送りたい所存です。
まとめのパッと見指標
INV
以上になります。
REITに関心を持って頂けたら幸いです。
前回のREIT紹介記事はこちら
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