はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
- トーセイ・リート投資法人（3451）
を取り上げたいと思います。
REITとはそもそも何ですか？と言う初見の方はこちらを
前回のREIT紹介記事はこちら
不動産再生事業で高利回り！トーセイ・リート投資法人
引用：企業HPはここ
基本情報
トーセイ・リート投資法人（以下：トーセイ）
投資情報
※観測時点の数値です
上位物件
関内トーセイビルⅡ（オフィス）41億円🥇
NＵ関内ビル（オフィス）38億円
多摩センタートーセイビル（オフィス）33.7億円
SEA SCAPE千葉みなと（住宅）28億円
T's garden北柏（住宅）27.7億円
最大でも50億円を切るなど、多くの中小物件を中心にしています
リノベーションに力を入れていると豪語するだけに、外観的な古風さなどは特に感じません
例えばマンションの家賃も、
単身者向け物件で4~7万程であったり
れっきとした家具付きのワンルームで、
交通機関5分以内などの条件がありながら、想像していたよりもお安い😃
転居させてくれるなら、新たなる社宅にしたいですよ（独身並感）
物件構成比率
99％関東圏と言うかなり振り切った構成
逆によくこれ程の数、物件を掘り当てられるものだと
それだけ持て余されている不動産が、世に存在するという事なのでしょうか😃
資産規模こそREIT全体で見れば小規模ではあるものの、上場来で4倍ほどの成長を実現しています
トピック
✅利回りは現在5.0％～5.5％付近 平均増配率は1.9％
✅賃料の上昇率はややバラつくものの、3～5％で推移している
✅築古物件の価値を上げて貸し出すので、収益性が良い
✅第三者割当でスポンサーの比率が15.1％にアップ（+0.7％）
✅LED化などを推進するも、費用はマイナスとプラスを相殺する形
✅来期以降は積立金の取り崩しにより、3580円／期で分配金を維持するとしている
指標にひとこと
分配金利回り：5.05% 高い
平均増配率1.89％（7年観測）
減配こそ生じたものの、REIT全体でみても上位の利回りです😃
来期までは水準維持をするとの事なので、更に来年になってからの収益予想がきになります
含み益：約192億円（19.2％） やや高め
成長重視のため、基本的に物件を譲渡する事はほとんど無いようです
（2021年に2件の受益権譲渡あり）
含み益も順当に増えてはいますし、運用会社の判断で競争力などが問題視された際も、少なくとも現役沙汰は避けられそうです
NOI利回り：6.05％ 非常に高い
築古物件の簿価の安さを活かしているので、収益性が異様に高いです
更新時に減額したテナントもなく、内部成長が効いています😃
NAV倍率：0.94 やや割安
NAV倍率はやや割安
今の時点でも利回りは申し分ないですが、前述の分配金下限の事があるので、もう少し安く購入したい部分があります
おすすめか？
オススメレベル：
希望投資口：132,000円（利回り5.5％）
即金重視ならあり
オフィスの稼働率が横ばいかつ、95%を下回っているのが少々痛いですね
とは言え見通しはやや保守的に行うものですし、10月の期末において上方修正は充分あると思います
僕としては、大人しく買い場を待ちたいです
まとめのパッと見指標（リニューアル）
トーセイ
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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