はじめに
お疲れ様です、たっつん(@326099)です
今回は、
- トーセイ・リート投資法人(3451)
を取り上げたいと思います。
REITとはそもそも何ですか?と言う初見の方はこちらを
前回のREIT紹介記事はこちら
不動産再生事業で高利回り!トーセイ・リート投資法人
引用:企業HPはここ
基本情報
トーセイ・リート投資法人(以下:トーセイ)
投資情報
※観測時点の数値です
上位物件
関内トーセイビルⅡ(オフィス)41億円🥇
NU関内ビル(オフィス)38億円
多摩センタートーセイビル(オフィス)33.7億円
SEA SCAPE千葉みなと(住宅)28億円
T's garden北柏(住宅)27.7億円
最大でも50億円を切るなど、多くの中小物件を中心にしています
リノベーションに力を入れていると豪語するだけに、外観的な古風さなどは特に感じません
例えばマンションの家賃も、
単身者向け物件で4~7万程であったり
れっきとした家具付きのワンルームで、
交通機関5分以内などの条件がありながら、想像していたよりもお安い😃
転居させてくれるなら、新たなる社宅にしたいですよ(独身並感)
物件構成比率
99%関東圏と言うかなり振り切った構成
逆によくこれ程の数、物件を掘り当てられるものだと
それだけ持て余されている不動産が、世に存在するという事なのでしょうか😃
資産規模こそREIT全体で見れば小規模ではあるものの、上場来で4倍ほどの成長を実現しています
トピック
✅利回りは現在5.0%~5.5%付近 平均増配率は1.9%
✅賃料の上昇率はややバラつくものの、3~5%で推移している
✅築古物件の価値を上げて貸し出すので、収益性が良い
✅第三者割当でスポンサーの比率が15.1%にアップ(+0.7%)
✅LED化などを推進するも、費用はマイナスとプラスを相殺する形
✅来期以降は積立金の取り崩しにより、3580円/期で分配金を維持するとしている
指標にひとこと
分配金利回り:5.05% 高い
平均増配率1.89%(7年観測)
減配こそ生じたものの、REIT全体でみても上位の利回りです😃
来期までは水準維持をするとの事なので、更に来年になってからの収益予想がきになります
含み益:約192億円(19.2%) やや高め
成長重視のため、基本的に物件を譲渡する事はほとんど無いようです
(2021年に2件の受益権譲渡あり)
含み益も順当に増えてはいますし、運用会社の判断で競争力などが問題視された際も、少なくとも現役沙汰は避けられそうです
NOI利回り:6.05% 非常に高い
築古物件の簿価の安さを活かしているので、収益性が異様に高いです
更新時に減額したテナントもなく、内部成長が効いています😃
NAV倍率:0.94 やや割安
NAV倍率はやや割安
今の時点でも利回りは申し分ないですが、前述の分配金下限の事があるので、もう少し安く購入したい部分があります
おすすめか?
オススメレベル:
希望投資口:132,000円(利回り5.5%)
即金重視ならあり
オフィスの稼働率が横ばいかつ、95%を下回っているのが少々痛いですね
とは言え見通しはやや保守的に行うものですし、10月の期末において上方修正は充分あると思います
僕としては、大人しく買い場を待ちたいです
まとめのパッと見指標(リニューアル)
トーセイ
以上になります
今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです
前回のREIT紹介記事はこちら
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