たっつんの手探り投資生活~初心者J-REIT投資家MMDer~

J-REITマンを自称しながら、長期の配当投資で資産運用するブログ

【たっつんのREITメモ】トーセイ・リート投資法人【J-REITで分配金】

 

 

はじめに

お疲れ様です、たっつん(@326099)です

 

今回は、

  1. トーセイ・リート投資法人(3451

を取り上げたいと思います。

 

REITとはそもそも何ですか?と言う初見の方はこちらを

tatsukabummd.com

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前回のREIT紹介記事はこちら

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不動産再生事業で高利回り!トーセイ・リート投資法人

引用:企業HPはここ

 

基本情報

トーセイ・リート投資法人(以下:トーセイ)

トーセイと言う、

不動産再生事業を得意とする企業がスポンサーのREIT 

既存の不動産を有効活用する事をモットーにしています

 

投資情報

決算月(4月・10月)

※観測時点の数値です

 

上位物件

関内トーセイビルⅡ(オフィス)41億円🥇
NU関内ビル(オフィス)38億円
多摩センタートーセイビル(オフィス)33.7億円
SEA SCAPE千葉みなと(住宅)28億円
T's garden北柏(住宅)27.7億円

最大でも50億円を切るなど、多くの中小物件を中心にしています

リノベーションに力を入れていると豪語するだけに、外観的な古風さなどは特に感じません

例えばマンションの家賃も、

単身者向け物件で4~7万程であったり

れっきとした家具付きのワンルームで、

交通機関5分以内などの条件がありながら、想像していたよりもお安い😃

00

転居させてくれるなら、新たなる社宅にしたいですよ(独身並感) 

 

物件構成比率

全部で60棟、791億円の物件を所持🏢

99%関東圏と言うかなり振り切った構成

逆によくこれ程の数、物件を掘り当てられるものだと
それだけ持て余されている不動産が、世に存在するという事なのでしょうか😃 

資産規模こそREIT全体で見れば小規模ではあるものの、上場来で4倍ほどの成長を実現しています

 

 

トピック

ポジティブなトピック

✅利回りは現在5.0%~5.5%付近 平均増配率は1.9%

✅賃料の上昇率はややバラつくものの、3~5%で推移している 

✅築古物件の価値を上げて貸し出すので、収益性が良い

✅第三者割当でスポンサーの比率が15.1%にアップ(+0.7%)

 

ネガティブなトピック

✅借入金利ほぼ1%付近を推移し続けるなど、REITの平均値に比べ高め 

✅純利益がここ数年横ばいのため、相対的に純利益率が低下中 

✅同時に2019年ごろをピークに、分配金額自体は減少~横ばい

 

 
中立的なトピック

✅LED化などを推進するも、費用はマイナスとプラスを相殺する形

✅来期以降は積立金の取り崩しにより、3580円/期で分配金を維持するとしている

 

 

 

指標にひとこと

分配金利回り:5.05% 高い
平均増配率1.89%(7年観測)

減配こそ生じたものの、REIT全体でみても上位の利回りです😃

来期までは水準維持をするとの事なので、更に来年になってからの収益予想がきになります

 

含み益:約192億円(19.2%) やや高め

成長重視のため、基本的に物件を譲渡する事はほとんど無いようです
(2021年に2件の受益権譲渡あり) 

含み益も順当に増えてはいますし、運用会社の判断で競争力などが問題視された際も、少なくとも現役沙汰は避けられそうです

 

NOI利回り:6.05% 非常に高い

築古物件の簿価の安さを活かしているので、収益性が異様に高いです 

更新時に減額したテナントもなく、内部成長が効いています😃 

 

NAV倍率:0.94 やや割安

NAV倍率はやや割安

今の時点でも利回りは申し分ないですが、前述の分配金下限の事があるので、もう少し安く購入したい部分があります

 

おすすめか?

オススメレベル:

希望投資口:132,000円(利回り5.5%)

 
分配金下限を狙い、
即金重視ならあり

 

オフィスの稼働率が横ばいかつ、95%を下回っているのが少々痛いですね 

とは言え見通しはやや保守的に行うものですし、10月の期末において上方修正は充分あると思います

僕としては、大人しく買い場を待ちたいです

 

 

 

まとめのパッと見指標(リニューアル)

 

トーセイ

 

 

 

以上になります

今後少しでも、REITに関心を持って下さる方に増えて頂けると幸いです

 

前回のREIT紹介記事はこちら

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